simulimmo

Acheter pour louer : choisir un investissement rentable

L’immobilier locatif séduit énormément puisque ce placement est considéré comme rentable. Pourtant, des risques existent toujours lorsque vous décidez d’acheter pour louer. Pour réussir cette opération, vous devez impérativement réaliser un achat immobilier à fort rendement. Simulimmo fait le point sur cet investissement immobilier et les moyens de le sécuriser.

Analyser le marché immobilier avant d’investir dans l’immobilier

Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, les avantages se multiplient pour l’investisseur. Vous percevez des loyers réguliers tandis que votre achat immobilier prend de la valeur. Vous pouvez donc espérer une plus-value en cas de revente.

Cette perspective a eu pour conséquence de pousser les Français à se ruer sur les logements à vendre. Les appartements de type studios ou T1 ont été plébiscités par tous les investisseurs qui cherchent à acheter pour louer. Le nombre de personnes prêtes à acheter un appartement pour le louer et générer des revenus complémentaires n’a cessé d’augmenter.

Pourtant, le marché immobilier peut se retourner à tout moment. Un cycle baissier peut durer des mois ou des années. Si on observe une hausse régulière des prix, le risque de baisse aussi forte est toujours présent. Avant d’acheter une maison pour la louer, vous devez donc en avoir conscience.

Lorsque vous décidez d’acheter pour louer, vous pouvez aussi bien enregistrer une plus-value qu’une moins-value. Toutefois, la perte de capital est en général compensée par un rendement élevé. Lorsque vous achetez un logement pour le louer, vous devez donc vous assurer qu’il soit rentable.

 

Déterminer sa cible

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, vous devez décider à quel type de locataire vous souhaitez louer. Le bien idéal n’est pas le même si vous vous adressez à des étudiants, des familles ou des couples. La réponse à cette première question est donc essentielle afin d’acheter pour louer un appartement ou une maison qui correspond aux besoins de votre cible.

Lorsque vous souhaitez louer à un étudiant, vous opterez pour une ville avec des pôles universitaires d’excellence. Les familles préfèrent les villes de taille moyenne ou les quartiers résidentiels dans les grandes villes. Votre recherche de logement devra donc être orientée en conséquence.

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

 

Quel logement choisir pour un investissement locatif ?

Lorsque vous décidez d’acheter pour louer, basez-vous sur le principe de l’investissement locatif. Pour réussir, vous devez vous rappeler que la rentabilité couvre le risque. Les petites surfaces sont intéressantes car le rendement est plus élevé. Par contre, le changement fréquent de locataires peut miner la rentabilité annuelle. La vacance locative entre deux baux et les travaux fréquents de remise en état constituent un risque à ne pas perdre de vue.

En ce qui concerne les grandes surfaces, vous êtes face à la situation inverse. Le rendement locatif est plus faible mais le risque est moins élevé. En général, vous louez à des familles qui restent longtemps. La vacance est donc nettement plus rare. Étant donné que ces locataires s’installent avec leurs enfants, elles prennent soin de leur résidence principale. Les travaux sont donc moins courants, ce qui constitue un avantage pour le bailleur.

Pour un rendement intéressant avec un risque minime, vous pouvez vous tourner vers les logements de deux ou trois pièces. Les investisseurs qui cherchent à acheter pour louer sont d’ailleurs nombreux à se positionner sur ce type de logements.

Vous devrez également vous décider pour un bien neuf ou ancien. Le prix d’un logement neuf est en général 20 à 30 % plus cher que l’ancien. Compte tenu de cette caractéristique, la rentabilité peut être limitée en fonction du loyer que vous fixez. Par contre, vous n’aurez pas de travaux à réaliser et vous pourrez emménager immédiatement dans les lieux. Pour optimiser votre investissement immobilier, vous pouvez profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel.

L’immobilier ancien est moins cher à l’achat même si les frais de notaire se situent entre 7 à 8 % alors qu’ils se trouvent entre 2 et 3 % dans le neuf. Les principaux frais sont ceux occasionnés pour les travaux. En réalisant ce choix d’investissement, votre rentabilité sera par contre confortable puisque le ratio entre le prix d’achat et le loyer sera à votre profit.

 

Bien choisir son emplacement

Lorsque vous souhaitez acheter pour louer, l’emplacement est synonyme de réussite. Dans une période d’incertitude, cette règle d’or doit être respectée à la lettre. En sélectionnant le bon emplacement, vous augmentez vos chances de trouver votre locataire et donc d’assurer un rendement satisfaisant.

Le quartier idéal est bien desservi par les transports en commun, possède des commerces de proximité et tous les services nécessaires au quotidien. Si vous ciblez les familles, vérifiez la proximité des écoles. Les étudiants, de leur côté, recherchent des logements proches des écoles et des universités. Pensez à tous ces points lorsque vous envisagez d’acheter pour louer.

La crise sanitaire a démontré que certains types de location avaient leurs limites. Les locations saisonnières ont par exemple souffert de cette période. Mieux vaut donc se concentrer sur la location classique, nue ou meublée.

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

 

Comment limiter les risques de perte ?

Si l’immobilier a connu une hausse record des prix des logements entre 1998 et 2008, le marché national a connu une crise entre 2008 et 2010. Un rebond a été observé en 2010 et 2011 avant une nouvelle période de baisse entre 2012 et 2017. Depuis cette date, ils augmentent mais comme vous l’aurez compris, une baisse peut être subie à tout moment. Lorsque vous décidez d’acheter un appartement pour le louer, vous devez savoir que la revente peut être à perte si elle s’effectue à court ou moyen terme.

Pour éviter ce risque, il est préférable d’investir sur le long terme. Étant donné que les cycles d’évolution immobilière durent entre 5 et 10 ans, vous ressortirez gagnant lorsque vous investissez sur 15 ans. L’achat d’un logement pour un investissement demande donc d’attendre quelques années avant d’envisager une quelconque revente.

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous avez donc tout intérêt à vous renseigner sur le marché locatif dans la ville concernée. Acheter pour louer peut s’avérer plus complexe qu’il n’y paraît.

 

Acheter pour louer : est-ce rentable ?

Avant de réaliser un achat immobilier pour le louer sur le long terme, vous devez analyser quel sera le retour sur investissement.

Bien calculer sa capacité d’emprunt

Pour que votre investissement soit rentable, vous devez calculer votre capacité d’emprunt. Que vous possédiez ou pas un apport personnel, vos dettes ne doivent pas dépasser les 35 %. Plus le prêt immobilier est important, plus son coût sera élevé et réduira votre rentabilité. Vous devez donc préparer correctement votre projet pour limiter le poids de ce financement.

Vous pouvez vous concentrer sur les petites surfaces. Même si le prix au mètre carré est plus important à l’achat, le coût total du crédit reste limité. La demande locative est également plus forte, ce qui vous garantit de trouver rapidement un locataire. Acheter pour louer doit toujours vous mener au meilleur choix pour votre rentabilité.

Un rendement qui couvre les risques

Compte tenu des prix de l’immobilier assez élevés actuellement et des risques d’acheter un bien pour une location, vous devez vous tourner vers des biens qui offrent une rentabilité suffisante. En moyenne, un rendement brut de 6 % est considérée comme une bonne opportunité. Une fois que vous aurez réglé les impôts fonciers, les prélèvements sociaux et les frais liés à votre investissement, votre rentabilité nette restera intéressante.

Pour trouver un logement de ce type, la recherche est plus exigeante que pour l’achat d’une résidence principale. Vous devrez prendre le temps de choisir le bien idéal dans le neuf ou l’ancien, décider de proposer une location meublée ou vide. Vous devrez sélectionner un locataire solvable, étudier la fiscalité et décider si des travaux peuvent permettre d’augmenter le montant du loyer. Pour votre investissement locatif, tous les détails comptent. Votre objectif doit être d’augmenter vos revenus tout en réduisant les frais.

Acheter pour louer : quelle ville choisir ?

Si vous recherchez la rentabilité maximale pour votre achat immobilier, vous devrez certainement oublier les grandes villes. Les principales villes de France présentent une rentabilité plutôt faible. Pour obtenir un rendement acceptable, vous risquez de devoir vous tourner vers des biens sous-côtés.

Pour un bon compromis entre rendement satisfaisant et évolution de la valeur du bien, les villes moyennes peuvent constituer d’excellentes solutions. Après la crise sanitaire, la demande en logements ne cesse d’augmenter dans ces villes à taille humaine. Si vous décidez d’acheter pour louer dans ces zones, vous profiterez de cette nouvelle tendance.

Pour réaliser un investissement immobilier rentable, vous devez cibler les secteurs en croissance. Vous obtiendrez un rendement satisfaisant grâce à un loyer élevé. De plus, les perspectives de valorisation du bien seront meilleures.

De préférence, vous choisirez une ville proche de votre lieu de résidence afin de pouvoir assurer facilement la gestion de votre bien immobilier : organiser les visites, trouver un locataire, intervenir en cas de loyers impayés ou de problèmes. L’investisseur qui choisit d’acheter pour louer doit se rappeler des responsabilités qui incombent au bailleur.

Prêt immobilier et fiscalité

Lorsque vous financez votre achat avec un crédit immobilier, les intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs. Les charges et amortissements viennent en déduction des recettes annuelles. Grâce à ce mode de fonctionnement, vos impôts diminuent. La souscription d’un crédit immobilier peut donc être particulièrement avantageux. Par contre, vous ne pouvez pas toujours compter sur l’effet de levier pour rembourser vos mensualités. Calculez l’effort d’épargne avant tout investissement pour éviter que cette opération vous soit trop coûteuse.

Pour limiter votre effort d’épargne, vous pouvez constituer un apport. Grâce à cette somme à disposition, vous n’aurez que peu de fonds à investir par vous-même. De plus, les banques sont davantage disposées à offrir un meilleur taux. 

Pour que votre prêt immobilier soit supportable, vous pouvez également allonger la durée de remboursement. Le montant des mensualités est donc plus faible et peut être couvert entièrement par les loyers perçus. De plus, les intérêts sont plus faibles, ce qui vous permet de déduire davantage de vos impôts.

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

 

Profiter des dispositifs de défiscalisation

Pour obtenir un rendement plus intéressant lorsque vous souhaitez acheter pour louer, vous pouvez vous tourner vers les solutions de défiscalisation. En réduisant vos impôts, votre rentabilité nette est meilleure.

Le dispositif le plus connu et utilisé actuellement est la loi Pinel. Avec une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement, vous pouvez déduire jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Par contre, vous devrez respecter des plafonds de loyer pendant toute la durée de la mise en location. Ces limites sont fixées en fonction de la zone géographique où se situe le bien que vous envisagez d’acheter pour louer. Lorsque vous proposez un appartement neuf en Pinel, vous devez également respecter le plafond de ressources pour les locataires. La loi Pinel permet de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts.

Avant d’opter pour un investissement Pinel, vous devez savoir qu’il est soumis au plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par foyer et par an. Pour éviter d’être limité par ces règles, vous pouvez préférer la solution du déficit foncier. Dans ce cas, vous pouvez acheter pour louer un logement ancien qui nécessite des travaux. Le montant correspondant peut justement être déduit de vos revenus locatifs.

La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour la mise en location d’un bien meublé en résidences de services. Lorsque vous vous engagez pendant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 %. Vous pouvez aussi récupérer la TVA à 20 % sur votre achat. En vous intéressant aux résidences étudiantes ou aux résidences seniors, votre investissement locatif n’aura pas à craindre de vacance. La demande est toujours supérieure à l’offre.

Selon votre profil, vous pouvez opter pour un dispositif de défiscalisation en particulier. Loi Malraux, Denormandie, les moyens de réduire vos impôts sont nombreux.

 

Acheter un appartement pour le louer : une bonne idée en 2021 ?

Le marché immobilier en 2021 se caractérise par des prix d’achat élevés, une rentabilité assez basse ainsi qu’une fiscalité en hausse. La période n’est donc pas forcément propice à un investissement locatif. Pour éviter de réaliser un mauvais investissement, vous devrez prendre quelques précautions. De préférence, votre investissement se fera sur le long terme, vous devrez également rechercher une rentabilité locative suffisante et réduire au maximum les frais et les impôts grâce à la fiscalité.

Dans certains départements, la baisse a commencé à s’amorcer. En vous intéressant au marché immobilier local, vous avez toutes les chances de trouver la bonne opportunité à saisir.

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

 

Comment réaliser un excellent investissement locatif ?

Si vous souhaitez acheter pour louer, vous devez jouer avec tous les leviers qui vont améliorer le rendement de votre investissement locatif : 

  • Négocier le prix d’achat ainsi que les frais de notaire ou d’agence ;
  • Trouver le meilleur crédit immobilier. Un courtier immobilier peut vous aider à obtenir un meilleur taux et des conditions préférentielles. Optez pour la délégation d’assurance afin réduire son coût ;
  • Choisir le meilleur régime fiscal pour réduire vos impôts ;
  • Fixer le bon montant de loyer ;
  • Bien sélectionner votre locataire : pensez à demander une caution solidaire ou à souscrire une assurance garantie loyers impayés ;
  • Bien choisir le moment de la revente pour enregistrer une plus-value. 

Acheter pour louer représente un projet d’investissement complexe. Mieux vaut donc prendre le temps de vous informer avant de choisir le bien idéal. N’hésitez pas à consulter notre article sur l’achat d’immeuble de rapport. 

🙂 Ca peut aussi vous intéressser

👉 Questions fréquentes

Quel budget pour un investissement locatif ?

Quel est l'intérêt d'acheter pour louer ?

Est-il rentable d'acheter pour louer ?

Quel type de logement se loue le mieux ?

Cet article vous a été utile?

Le guide de l’investisseur

Pour tout savoir sur l’investissement immobilier, gratuitement, et sans engagement.

Newsletter

Pour tout savoir sur l’investissement immobilier, gratuitement, et sans engagement.

Nos experts sont là pour vous conseiller

Grâce aux profesionnels du secteur qui répondent à vos questions gratuitement, devenez le meilleur en investissement immobilier.

Démarrer ma simulation