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Investissement locatif Marseille : pourquoi miser sur la cité phocéenne ?

Seconde ville de France grâce à sa croissance démographique et troisième communauté urbaine, Marseille a beaucoup à offrir. Avant un prix de l’immobilier relativement bas, elle est parfaite pour un projet immobilier. Vous pourrez profiter d’un rendement plus élevé que dans d’autres grandes villes françaises. Pour autant, tous les quartiers ne se valent pas. Voici nos conseils pour réussir votre investissement locatif à Marseille.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?

Depuis l’Antiquité, l’attractivité de Marseille est évidente. Ce port de commerce est resté le premier au niveau national et le 5e au niveau européen. Cette grande ville du sud de la France possède d’autres atouts à prendre en compte : 

  • Le 1er pôle économique du sud de la France ;
  • La ville accueille 90 000 étudiants dans des établissements comme l’université Aix-Marseille, l’école Centrale Marseille, l’Epitech ou l’une des autres écoles privées prestigieuses ;
  • Un fort développement touristique et une affluence record tout au long de l’année ;
  • Le développement du Grand Port Maritime génère des emplois, tout comme les activités tertiaires d’Euroméditerranée ;
  • Un cadre de vie agréable entre mer et montagne ;
  • La rénovation des zones portuaires avec la création des Docks et des Terrasses du Port, la rénovation du stade Vélodrome, la création de grands centres commerciaux ;
  • Une excellente desserte en transports en commun avec deux lignes de métros, 3 lignes de tramways et 93 lignes de bus.

Autant d’atouts qui vont confirmer que votre projet d’investissement locatif à Marseille est tout à fait viable. Vous avez toutes les chances de voir ce placement apporter une belle rentabilité.

 

Les caractéristiques de la 2e ville de France

Cette ville française est à part parmi les grandes villes du territoire. Si elle se situe en deuxième position en nombre d’habitants, les prix pour un investissement immobilier à Marseille sont nettement inférieurs à ceux pratiqués dans les autres métropoles. Si on analyse les tarifs pratiqués à Paris, Lyon ou Bordeaux, la différence est énorme. Un investissement immobilier à Marseille est donc plus pertinent que dans n’importe quelle autre grande ville en France.

La raison de cet écart se situe notamment dans une économie plus faible que dans les autres villes françaises. Avec 12 % de chômeurs selon l’Insee, les perspectives d’emploi sont moins importantes que dans d’autres grandes villes. Si l’évolution des bassins d’emplois est positive, la différence est flagrante avec une ville comme Lyon considérée comme un véritable moteur dans sa région.

La configuration de Marseille est également différente de celle de Paris. Plus étendue, la tension est moins forte dans les différents quartiers. Le prix de l’immobilier ne connaît donc pas la même hausse spectaculaire. 

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Une excellente qualité de vie dans certains quartiers

Les faits divers dans les quartiers nords de la ville peuvent ternir la réputation de Marseille. Pourtant, vivre à Marseille peut être très agréable. Grâce à son climat, les habitants profitent en moyenne de 300 jours de soleil par an. Ils profitent de la beauté du Vieux Port et des calanques. Du Prado à la Canebière, Marseille regorge de trésors. La demande en logements est donc importante. Autant d’indicateurs en faveur d’un investissement locatif à Marseille.

Chaque année, des millions de touristes viennent profiter de la plage du Prado ou des îles du Frioul. Avec un prix au mètre carré moins élevé que dans d’autres villes de Provence-Alpes-Côte d’Azur, vous allez pouvoir réaliser un investissement locatif à Marseille particulièrement rentable. Vous pourrez préférer une grande surface plus agréable.

 

La transformation de la ville : une opportunité d’investissement

La ville de Marseille s’engage actuellement dans des projets de rénovation urbaine. Ces transformations vont justement valoriser la ville, la moderniser et répondre aux besoins des habitants. Vous pouvez donc en profiter pour votre investissement locatif à Marseille.

Le réaménagement de la rue Paradis et la transformation de l’ancienne maternité Belle de Mai en club de vacances démontrent que la ville réfléchit aux moyens de rendre cette commune encore plus agréable pour ses habitants. Depuis de nombreuses années, la ville profite de ce nouvel élan avec la transformation de l’Hôtel Dieu en hôtel 5 étoiles. Le Vieux Port et le Centre Bourse ont également été rénovés et de nouveaux projets devraient voir le jour. 

Dans ces circonstances, un investissement locatif à Marseille est très judicieux. Vous avez la certitude de pouvoir profiter de son potentiel. Votre achat immobilier pourra facilement se valoriser à l’avenir. 

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Le prix de l’immobilier à Marseille

En 2020, le prix moyen du m2 à Marseille était de 2 800 €. Alors que le prix au mètre carré dépasse les 4 000 € à Lyon ou Bordeaux et même 10 000 € à Paris, Marseille fait figure d’exception. En effet, les prix de l’immobilier sont plus proches de ceux pratiqués dans une petite ville de province.

Par contre, avant de vous lancer dans un investissement locatif à Marseille, vous devez étudier les prix demandés pour des biens similaires. Les disparités entre les quartiers peuvent en effet être importantes. Si dans les quartiers populaires le prix au m2 peut avoisiner les 1000 €/m2, ils peuvent dépasser les 6 000 €/m2 dans les quartiers les plus prisés. Pour votre achat immobilier, vous devez donc mettre en place la stratégie qui vous permettra de dégager des revenus complémentaires confortables ou un rendement élevé.

 

Le marché de la location saisonnière à Marseille

Étant donné que Marseille représente la plus grande ville du sud de la France, la fréquentation touristique y est importante tout au long de l’année. Lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif à Marseille, vous pouvez profiter de cette opportunité. Le rendement locatif est très intéressant compte tenu des demandes en locations saisonnières. 

Par contre, vous devez avoir conscience des contraintes de ce type d’investissement. Vous devrez dégager du temps pour vous charger de la gestion des visites et de l’entretien entre deux locataires. Les frais de gestion, le coût de l’achat du mobilier et son entretien sont également à prendre en compte.

Avec l’augmentation des biens disponibles dans la ville, le prix des nuitées est en baisse. Même si vous pouvez fixer librement le montant de votre loyer pour la location saisonnière, vous devez vous attendre à un rendement entre 5 et 6 %. Vérifiez que ce projet d’investissement locatif à Marseille peut véritablement vous convenir et vous apportera la rentabilité espérée.

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Quelle est la rentabilité locative à Marseille ?

Pour mesurer la performance de votre investissement locatif à Marseille, vous devez vérifier le rendement locatif possible. Pour le connaître, vous devez diviser le total des loyers perçus sur l’année par le prix à l’achat. Dans le domaine, Marseille obtient d’excellents résultats.

Bien entendu, pour un rendement maximal, vous devez miser sur les quartiers les plus demandés. À l’inverse, les quartiers populaires ne représentent pas la meilleure opportunité compte tenu des nuisances et de la délinquance. Même si le rendement locatif y sera plus élevé que dans d’autres parties de la ville, vous aurez des difficultés à trouver des locataires. Avec une vacance locative importante, vous ne pourrez pas vous satisfaire d’un tel investissement.

Pour que cet achat immobilier soit gagnant, vous pouvez miser sur les 1er, 2e et 3e arrondissements pour obtenir un rendement locatif annuel de 6,5 %. Il peut même atteindre 7,5 % pour les colocations. En ajoutant une clause de solidarité à votre contrat de bail, vos revenus sont sécurisés. Prenez soin de bien choisir l’emplacement pour dégager la rentabilité locative maximale.

Cette rentabilité locative est assurée par une forte demande locative. Dans le cadre de votre investissement immobilier à Marseille, vous pouvez vous concentrer sur les actifs qui constituent 43 % de la population. Vous pouvez aussi cibler les étudiants qui composent 10 % de la population ou les retraités qui représentent 24,5 %. Les opportunités de rentabiliser votre investissement sont donc nombreuses.

 

Dans quels quartiers investir à Marseille ?

Pour votre investissement locatif à Marseille, vous devez éviter les zones mal desservies en transports en commun. Dans le domaine, certains quartiers sont mieux lotis que d’autres. Lorsque vous proposez un bien à la location, cet aspect joue en votre faveur. Compte tenu des risques en matière de sécurité, les quartiers nord de la ville sont à éviter.  Le réseau est surtout développé au niveau des 1ers au 6e arrondissement. Les futurs locataires pourront profiter des bus, des métros et des tramways. Pour éviter les embouteillages et se déplacer sans contrainte, vous aurez tout intérêt à cibler une de ces zones.

Les atouts du 1er arrondissement

Proche de la gare, il englobe également les quartiers de l’opéra et de Belsunce. À proximité de l’hypercentre et de la Canebière, il possède des commerces, pharmacies, restaurants et bars. Il est donc très apprécié par les locataires qui ont tout à proximité.

Cet arrondissement est idéal pour un investissement locatif à Marseille grâce à ses deux lignes de métros, ses 6 lignes de bus et ses 3 lignes de tramway. Un logement dans ces arrondissements conviendra à de nombreux profils de locataires.

Un investissement locatif à Marseille dans les 2e et arrondissements

Ces arrondissements regroupent les quartiers les plus appréciés de la ville avec notamment La Joliette, Belle de Mai ou La Villette. Proche du port, du Mucem, des centres commerciaux et du quartier du Panier, il plaît aux locataires qui souhaitent vivre dans un quartier animé. Desservis par les principales lignes de transports en commun, ces zones sont idéales pour un investissement locatif à Marseille.

Le 10e arrondissement : un investissement locatif à Marseille à petit prix

Cette partie de la ville réunit La Timone, le quartier de Saint-Loup ou Menpenti. S’il est limité en transports en commun, cette zone est parmi les moins chères de la ville. Étant donné que des projets d’extension des lignes de tramway et de bus sont étudiés, il peut être judicieux d’investir avant que les prix augmentent. 

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Quelles perspectives pour le marché immobilier à Marseille ?

L’année 2019 confirme le dynamisme de Marseille puisque les ventes ont augmenté de 12,5 %. Les prochaines années devraient être idéales pour investir même si une hausse des prix est à craindre. La cité phocéenne restera tout de même l’une des grandes villes les moins chères du territoire.

Nombreux sont ceux qui prévoient un investissement immobilier à Marseille tant qu’ils sont raisonnables. Le potentiel de valorisation est tel que préférer cette ville à une autre est plus que judicieux.

N’hésitez pas également à consulter notre article sur l’investissement locatif à Bordeaux.

 

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👉 Questions fréquentes

Quel quartier choisir pour un investissement locatif à Marseille ?

Où investir à Marseille en 2021 ?

Où investir à Marseille pour obtenir le meilleur rendement locatif ?

Pourquoi investir à Marseille ?

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