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Investir dans l'immobilier sans apport : rêve ou réalité ?

Acheter pour louer sans apport peut sembler une mission impossible. Pourtant, vous pouvez financer votre investissement immobilier sans apport en préparant correctement votre projet. Simulimmo vous explique quels sont les arguments qui vont faire mouche auprès des établissements bancaires. Vous pourrez donc facilement obtenir les fonds nécessaires pour l’acquisition du bien immobilier repéré.

Apport personnel : quelles sont les règles ?

Lorsque vous demandez un crédit immobilier, l’apport personnel est le bienvenu. Si aucun montant minimal n’est requis, certaines règles existent. En effet, la banque attend un apport minimal de 10 % du prix de vente pour accepter votre dossier. Cette somme sert notamment à couvrir les frais de notaire pour chaque transaction immobilière. Toutefois, elle sert également de garantie que vous êtes en mesure d’assumer un tel crédit. Lorsque vous avez réussi à constituer cet apport, vous démontrez que vous savez parfaitement gérer vos finances. La banque vous accordera donc beaucoup plus facilement sa confiance.

Pour un investissement locatif sans apport, les banques prêtent plus volontiers aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires. La raison est simple : si vous souhaitez ensuite financer l’achat de votre résidence principale, vous serez déjà au maximum de votre capacité d’emprunt. Il est donc préférable d’avoir un profil avantageux avant de vous lancer dans l’investissement immobilier.

 

Investissement locatif sans apport : plus simple qu’un achat classique

Pour l’achat d’une résidence principale, la présence d’un apport personnel est incontournable. Dans le cadre de l’investissement locatif, les conditions d’octroi d’un prêt immobilier sont différentes. Étant donné que les loyers que vous allez percevoir vont couvrir une partie des mensualités de remboursement, les banques sont plus ouvertes à ce type de projet immobilier.

Les revenus fonciers générés par votre location servent donc de garantie dans le cadre de votre crédit. L’investissement immobilier sans apport est donc plus simple qu’une transaction en vue de devenir propriétaire de sa résidence principale. Grâce à cet effet de levier, vous pouvez vous constituer un patrimoine sans toucher à votre épargne.

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Montez un dossier attractif pour votre investissement immobilier

Sans apport ne veut pas dire sans argent ! Pour pouvoir convaincre la banque de vous prêter la somme nécessaire pour votre projet d’investissement, vous devez utiliser les bons arguments.

Déterminez le coût total de votre projet immobilier

Pour convaincre la banque de financer votre investissement, vous devez calculer précisément le montant de ce prêt sans apport. Pour un achat dans le neuf, le coût de ce projet correspond bien souvent au prix du bien immobilier en lui-même. Pour un achat dans le marché immobilier ancien, vous devez prévoir le coût des travaux éventuels.

Quel que soit votre choix de bien immobilier, vous devez démontrer la cohérence de votre projet d’investissement locatif.

Préparez un dossier complet

Pour donner une bonne impression, vous devez transmettre un dossier complet à la banque. Veillez à joindre tous les justificatifs nécessaires pour l’instruction de votre demande.

Pensez aux documents demandés par les établissements financiers mais aussi à toute pièce qui pourrait jouer en votre faveur. Un contrat CDI, des comptes bancaires bien tenus, des produits d’épargne et des placements divers renforceront votre projet d’investissement locatif sans apport.

Simuler le rendement de votre investissement locatif sans apport

Avant de prêter une somme d’argent, la banque va s’assurer que votre placement est rentable. Vous pouvez vous en assurer avant de déposer une demande de crédit immobilier. Avec Simulimmo, vous pouvez connaître la stratégie la plus rentable dans votre situation et ainsi calculer le ratio entre le prix d’achat du bien et les loyers que vous pouvez espérer percevoir. Le résultat vous permet de faire la différence entre un bon et un mauvais investissement.

Plus le rendement simulé est élevé, plus la banque sollicitée sera disposée à accorder le prêt souhaité. Pour réussir un investissement immobilier sans apport, vous devez donc tout d’abord préparer votre projet. Il ne s’agit pas de se précipiter sur le premier bien immobilier qui semble avoir du potentiel. Vous devez comparer les logements et déterminer lequel peut vous apporter le meilleur rendement locatif. Vous pourrez ainsi déterminer la durée du prêt de votre investissement locatif .

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Montrez un intérêt pour les produits financiers annexes

Si vous ne disposez pas d’apport pour votre investissement, vous devez prouver que vous vous intéressez réellement à votre banque. Vous l’avez choisi pour la qualité de votre assurance à laquelle vous n’hésiterez pas à souscrire.

Vous pourrez également vous intéresser aux produits d’épargne et aux placements proposés. En montrant que vous pourrez devenir un excellent client, vous multiplierez les chances d’obtenir un accord pour votre prêt.

Mettez en avant les dispositifs fiscaux pour votre projet

Si votre investissement locatif sans apport peut vous donner droit à des avantages fiscaux, vous devez les mettre en avant. Les banques ont conscience des retombées positives de chaque dispositif.

Les avantages de la loi Pinel

Pour inciter à l’investissement immobilier dans le neuf, le dispositif Pinel est assorti d’une réduction d’impôt. Son pourcentage dépend de la durée de mise en location du logement, soit entre 6 et 12 ans. En tant qu’investisseur, vous pouvez donc prétendre à une défiscalisation comprise entre 12 et 21 % de la valeur du bien. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez notamment proposer un logement dans une zone tendue, c’est-à-dire lorsque la demande est supérieure à l’offre. Vous devez également respecter les plafonds de ressources et de loyers.

Avec des sommes importantes à déduire de vos impôts, vous bénéficierez des fonds suffisants pour rembourser votre investissement locatif sans apport. La banque se montrera encline à vous prêter les fonds nécessaires si vous êtes éligible à la loi Pinel.

Le statut LMNP pour la location meublée

Grâce au statut de loueur meublé professionnel, vous pouvez profiter d’avantages fiscaux selon les revenus fonciers obtenus pendant l’année. Le régime fiscal correspondant vous apporte des avantages non négligeables :

  • Un abattement forfaitaire de 50 % des recettes lorsque vous avez généré moins de 70 000 € en micro-BIC
  • La déduction de vos charges réelles lorsque vous dépassez 70 000 € en régime réel. Il s’agit notamment de l’amortissement du bien, des intérêts d’emprunts, des charges de copropriété, les frais d’entretien et de réparation et les assurances liées au logement.


Bien entendu, ces avantages fiscaux sont à mettre en avant lors de la demande de crédit pour votre investissement locatif sans apport. Ils démontrent que votre placement dans l’immobilier est réfléchi. Avec de telles déductions fiscales, vous pourrez facilement rembourser les mensualités de votre emprunt.

Le dispositif Censi-Bouvard pour les logements meublés

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les logements neufs dans des résidences de services comme les résidences étudiantes, les Ehpad ou les résidences pour seniors. Il encourage à ce type d’investissement particulier pour lequel la demande de location explose.

Lorsque votre location meublée est éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux associés :

  • La sécurisation de vos loyers pendant 11 ans
  • La récupération de la TVA à 20 % sous certaines conditions
  • Une réduction de 11 % de la valeur du bien sur vos impôts répartis sur 9 ans pouvant aller jusqu’à 33 000 € au total


Pour votre investissement locatif sans apport, vous pouvez cumuler le dispositif Censi-Bouvard et le statut LMNP.

La loi Denormandie pour le logement ancien

Si vous êtes davantage sensible au charme de l’ancien, vous pouvez profiter du dispositif Denormandie. Calqué sur la loi Pinel, il permet la remise en état de logements dans certaines zones. Les centres de certaines communes sont concernés. Vous pouvez vérifier votre éligibilité avant de vous lancer dans ce type d’investissement.

La solution du déficit foncier

Lorsque vous décidez d’acheter pour louer sans apport, vous êtes en droit de déduire les intérêts d’emprunt et les charges liées au logement de vos revenus fonciers. Lorsqu’ils sont supérieurs aux loyers perçus, on parle de déficit foncier.

L’avantage de ce système est double. D’un côté, vous allez réduire le montant des impôts. Vous allez donc conserver davantage de fonds pour rembourser votre crédit. De plus, vous pouvez déduire un déficit foncier pendant dix ans dans la catégorie des revenus fonciers. Au niveau des revenus globaux, vous pouvez également déduire les charges de copropriété, les charges liées aux travaux et aux assurances.

Dans la totalité, vous ne pouvez dépasser le plafond de 10 700 € par an. Toutefois, il s’agit d’un nouvel argument en votre faveur lors de votre demande de financement bancaire.

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Choix du logement : garantir une rentabilité maximale

Pour multiplier les chances d’obtenir un financement pour votre investissement locatif sans apport, vous devez choisir le bien immobilier avec soin. La banque sollicitée sera en effet sensible à certains aspects qui augmentent le rendement locatif : 

Limiter la vacance locative, à savoir les périodes pendant lesquelles le logement est inoccupé. En souscrivant une assurance garantie vacance locative etdes loyers impayés, vous continuez à percevoir des loyers même si vous n’avez pas de locataire en place.

La taille du logement : la demande est plus forte pour les petits logements mais le turn-over est plus important. Vous devrez donc mettre en avant les atouts du bien choisi.

Le financement de l’achat de bien : pour un investissement locatif sans apport, vous devez souscrire une assurance complète pour sécuriser la transaction

La situation géographique puisque le prix de vente et le montant des loyers varient selon les communes. La taxe foncière et la taxe d’habitation dépendent également du lieu choisi pour cet investissement immobilier. Plus elle est s sont faibles, plus vous aurez des chances de convaincre la banque.

Le type de bien choisi, à savoir neuf ou ancien puisque des dispositifs fiscaux sont proposés aux investisseurs. Ces informations permettent également d’estimer les frais liés à la rénovation ou aux réparations à prévoir immédiatement et dans les prochaines années.

Lors de votre demande de crédit immobilier, vous devez faire une description attractive du logement dans lequel vous souhaitez investir. Vous pourrez obtenir votre financement pour votre investissement locatif sans apport avec un taux d’intérêt préférentiel.

Obtenir un investissement locatif sans apport : votre situation financière

Lorsque vous souhaitez investir dans un immeuble sans apport, vous devez mettre en avant votre santé financière. Si vous allez pouvoir bénéficier de l’effet de levier pour acheter un logement puis rembourser le crédit avec les loyers, vous devrez trouver d’autres arguments pour la banque.

Le montant et la régularité de vos revenus vont influer sur votre capacité d’emprunt. Pour obtenir un taux avantageux de crédit, vous devez également démontrer que vous savez gérer vos finances personnelles. Vos relevés de compte ne doivent pas contenir d’incidents de paiements ou de découverts. Lorsque vous parvenez à satisfaire toutes ces conditions, vous multipliez les chances d’obtenir le financement pour votre investissement locatif sans apport.

Si vous avez réalisé des investissements qui ont porté leurs fruits, n’hésitez pas à les présenter à votre établissement financier. Ces réussites joueront en votre faveur.

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👉 Questions fréquentes

Comment se lancer dans l'immobilier sans argent ?

Comment obtenir un prêt pour investissement locatif ?

Pourquoi investir sans apport ?

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

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