Le financement par fonds propres

Lorsque vous possédez suffisamment de liquidités, le financement de l’investissement locatif peut être réalisé par fonds propres. L’avantage de cette solution réside dans le fait que vous n’aurez pas besoin de faire appel à un organisme bancaire. Vous êtes libre de consulter les annonces immobilières pour trouver un bien immobilier avec un sérieux potentiel. Bien situé et correspondant aux critères des locataires, vous pourrez rapidement signer un contrat de location.

Si vous ne disposez pas du budget suffisant pour cet investissement immobilier, vous devez toutefois savoir qu’un apport est souvent demandé par les banques. Cette somme sert notamment à couvrir les frais de notaire. Si cette somme est conséquente, vous pourrez couvrir les premières mensualités de crédit puis reverser les loyers perçus. Vous n’aurez donc que peu d’efforts financiers à réaliser pour financer votre investissement dans l’immobilier locatif.

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Financement d’un investissement locatif : le prêt bancaire

Dans la majorité des cas, les investisseurs se tournent vers le prêt immobilier. En faisant appel à un organisme bancaire, ils pourront récolter la somme nécessaire pour l’achat d’un bien immobilier rentable.

Le prêt immobilier classique

Pour financer votre projet dans l’immobilier locatif, le recours à un prêt représente le moyen le plus simple. En tant qu’investisseur, vous remboursez chaque mois une partie du capital et des intérêts. Cette mensualité est calculée en fonction du montant emprunté et de la durée de cet emprunt. Pour que cette solution soit intéressante, vous devrez toutefois négocier le taux d’intérêt et limiter le coût de votre crédit.

Cette solution est envisageable selon vos revenus et le patrimoine dont vous disposez déjà. Pour le financement d’un premier investissement locatif, la banque vous proposerez certainement un prêt amortissable classique. Dans ce cas, vous utiliserez les loyers perçus pour rembourser vos mensualités de crédit.

Dans la plus part des cas, la banque vous demandera un apport mais il est possible de faire un investissement locatif sans apport si vous présentez bien votre projet et que votre profil rassure la banque.

Le crédit à la consommation

Le prêt personnel ou le crédit à la consommation possèdent un plafond qui dépasse rarement 75 000 euros. Cette somme est insuffisante pour financer un investissement locatif. Par contre, elle pourrait vous convenir pour constituer un apport. Avec cette somme supplémentaire, vous aurez plus de chances de convaincre un organisme bancaire de vous prêter pour concrétiser votre projet immobilier.

Lorsque vous souhaitez investir dans un studio ou un T1, cet apport fera la différence. Vous pourrez couvrir les frais de notaire et meubler le logement si vous le souhaitez. Cette somme à disposition garantit de rester serein et de démarrer dans l’investissement locatif dans les meilleures conditions.

Le prêt in fine

Pour le financement de votre investissement locatif, vous pouvez vous tourner vers le prêt in fine. Dans ce cas, l’intégralité des fonds est débloquée afin que vous puissiez réaliser l’achat immobilier souhaité. Ensuite, vous remboursez les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le crédit in fine est souvent associé à un placement. La banque qui vous prête une somme d’argent pour votre investissement locatif pourra également vous proposer une assurance-vie. Vous devrez verser au moins 30 % du montant de l’investissement immobilier sur ce support. Vous devez donc prévoir l’apport correspondant avant de penser à ce type d’emprunt.

Une fois arrivé à échéance, vous remboursez l’intégralité du capital. Ce mode de fonctionnement vous permet de bénéficier de mensualités légères. Au moment du remboursement du capital, vous pourrez compter sur un investissement locatif qui vous rapporte.

Ce choix de financement d’un investissement locatif est judicieux si vous percevez d’autres revenus fonciers. Vous pourrez alors réduire vous impôts en déduisant les intérêts de ce crédit immobilier. En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il n’est désormais plus possible de déduire l’ensemble du capital restant dû. L’amortissement devient linéaire, à partir de la part effectivement déductible des impôts.

Que vous optiez pour un prêt amortissable classique ou un prêt in fine, rappelez-vous que vous pouvez réaliser des économies en déduisant les intérêts, des frais de dossier et l’assurance sont déductibles de vos revenus fonciers. 

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Financement investissement locatif : les alternatives au prêt bancaire

Le crédit immobilier ne représente pas la seule solution pour financer un projet dans l’immobilier locatif. Vous pouvez également envisager ces autres méthodes pour récolter la somme nécessaire à l’achat du bien qui vous intéresse.

Financement d’un investissement locatif : le viager

Si vous souhaitez utiliser le principe du viager pour vous constituer un patrimoine, vous versez au propriétaire un montant de départ appelé bouquet. Ensuite, vous complétez avec le versement d’une rente mensuelle jusqu’à son décès.

En général, avec cette méthode, vous pouvez réaliser des économies par rapport à un achat immobilier classique. Par contre, vous devez être prêt à attendre que le bien vous revienne effectivement.

La vente à terme

Le principe est le même que pour le viager. Par contre, le terme prévu dans le contrat ne correspond pas au décès du propriétaire du bien. Dans ce cas de figure, une date est prévue pour la vente du logement. En attendant cette échéance, vous versez une rente mensuelle. Le bouquet, quant à lui, est à verser au moment du terme.

Ce financement d’investissement locatif vous permet d’étaler les mensualités sur une période assez longue. Par contre, il ne s’agit pas forcément d’une bonne affaire si vous souhaitez percevoir rapidement des revenus locatifs. Pensez à fixer une date peu éloignée pour pouvoir profiter de votre bien le plus rapidement possible. Après avoir réglé le prix de la vente, vous pourrez proposer le bien à la location.

Financement investissement locatif : quel taux d’intérêt ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier pour financer votre investissement locatif, vous devez vous attendre au fait que le taux sera supérieur à celui pratiqué pour l’achat d’une résidence principale. Cette caractéristique est en effet propre aux investissements locatifs.

Actuellement, les taux sont particulièrement bas pour un prêt amortissable. Vous pouvez donc en profiter pour financer un achat immobilier et le proposer à la location. Pour les meilleurs dossiers, la différence par rapport à prêt classique est seulement de 0,10 %. Pour les autres emprunteurs, elle est située entre 0,20 et 0,30 %.

Pour le financement d’un investissement locatif, mieux vaut opter pour un taux fixe. Sans surprise, vous saurez exactement quelle sera la mensualité à rembourser. Le montant du loyer que vous demanderez sera adapté en conséquence pour profiter de l’effet de levier. Le crédit immobilier dans ce cadre n’a pas vraiment de sens puisqu’il empêcherait une certaine maîtrise de votre investissement. Il ne peut être intéressant que lorsque le montant de l’emprunt est élevé.

L’intérêt du taux fixe se situe également dans la rentabilité. Avec un tel mode de fonctionnement, votre mensualité de crédit n’évolue pas. Par contre, le loyer peut augmenter de façon annuelle. En tant qu’investisseur, vous constaterez les changements au niveau du rendement annuel.

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Quelles économies sur l’assurance de prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt pour un investissement locatif, votre assurance comprend surtout des garanties relatives au risque de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie (DC-PTIA). Pour un tel projet, rares sont les organismes qui demandent une couverture invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) comme ils pourraient le faire pour l’achat d’une résidence principale.

Pour réduire le coût de cette assurance, vous pouvez faire jouer la concurrence. Grâce à la délégation d’assurance, vous êtes en droit de souscrire un contrat auprès d’un organisme différent de celui qui vous prête l’argent. Vous devrez simplement vérifier que le prix est moins élevés pour des garanties similaires.

Quel taux d’endettement maximal ?

En matière de crédit immobilier, la règle veut que la mensualité de remboursement n’excède pas un tiers des revenus mensuels. Par contre, les règles peuvent être plus souples pour les personnes aisées ou celles qui possèdent déjà un patrimoine immobilier.

Lorsque vous percevez des revenus locatifs, ils ne sont pris en compte qu’à 70 %. Lorsqu’ils sont intégrés dans le calcul des ressources globales, vous devez donc tenir compte de cette règle. Elle intègre le risque d’impayés ou de vacance locative. Par conséquent, le calcul de la capacité d’endettement repose sur une partie des loyers perçus et non leur totalité. Après cette simulation, vous saurez exactement quelle somme vous pouvez obtenir pour votre achat immobilier.

Pour obtenir une réponse favorable à votre demande de financement d’investissement locatif, vous pouvez solliciter plusieurs organismes bancaires. Étant donné que les critères d’octroi de prêts immobiliers varient d’une banque à une autre, vous pouvez tout à fait obtenir un accord. Si une banque estime que vos revenus sont trop faibles, une autre pourra se concentrer sur le potentiel de votre investissement pour estimer combien il pourra vous rapporter.

Lorsque vous négociez, vous avez tout intérêt à vérifier les modalités du prêt. Il est également judicieux de négocier l’absence d’indemnité de remboursement anticipé. Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques sont souvent disposées à céder sur ce point. Vous aurez donc la possibilité de rembourser votre emprunt avant son terme sans avoir à verser de pénalité.

En ce qui concerne les biens en futur état d’achèvement (VEFA), le taux d’intérêt est plus élevé. Étant donné que le logement n’existe que sur plan, les banques estiment que les risques sont plus élevés. Même si le taux d’intérêt reste fixe, vous devez vous attendre à un coût de crédit globalement plus élevé.

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Quel dispositif fiscal utiliser ?

Pour réduire vos impôts, vous pouvez vous tourner vers l’investissement locatif. Les dispositifs comme la loi Pinel permettent justement d’obtenir une réduction fiscale importante. Lorsque vous louez un bien pendant une période de 12 ans, vous profitez d’une défiscalisation de l’ordre de 18 %. Dans l’ancien, vous pouvez également vous pencher sur la loi Denormandie qui fonctionne de la même façon. Vous devrez simplement rénover le bien acheté pour pouvoir y prétendre.

Le statut LMNP est également intéressant à considérer puisque vous pouvez amortir votre investissement immobilier ou déduire vos frais réels. Lorsque vous investissez en résidence de services, vous pouvez cumuler avec la loi Censi-Bouvard qui offre des avantages fiscaux supplémentaires.

Quel que soit votre choix, la simulation guide votre investissement. Selon la réduction souhaitée, vous saurez si vous avez davantage intérêt à vous tourner vers l’ancien, le neuf, la location nue ou meublée. La durée de l’investissement doit également être adaptée afin de financer votre investissement locatif avant la retraite. Les mensualités sont donc à adapter en conséquence. Les dispositifs de défiscalisation vous aideront à optimiser votre placement.

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