Zoom sur la location nue ou non meublée

Qu’est-ce qu’une location nue ?

Comme son nom l’indique, la location nue renvoie à un logement qui ne possède pas de meubles. Les pièces sont vides et le locataire pourra le meubler à sa convenance. Contrairement à la location meublée, l’installation ne sera pas immédiate. Le nouvel occupant devra acheter les meubles nécessaires pour vivre de façon confortable. 

Même si le logement est considéré comme vide, il doit disposer des équipements de base, tels que les sanitaires, une douche ou une baignoire et un évier. Par contre, vous n’avez pas à fournir de mobilier à votre locataire. La mise en location d’un logement non meublé s’avère donc plus simple. Une fois que vous avez acheté le logement, vous pouvez immédiatement diffuser une annonce immobilière.

La durée du bail de location nue est de trois ans renouvelables. Ensuite, le renouvellement se fait par tacite reconduction. Lors de la signature de ce contrat de location, vous pouvez exiger un dépôt de garantie, à condition d’indiquer son montant exact dans le bail. Cette somme sera utilisée pour couvrir les frais lors de dégradations commises dans le logement ou en cas d’impayés de loyers.

Vous pouvez également fixer librement votre loyer si aucune loi d’encadrement des loyers n’a été mise en place dans la commune. Attention, lorsque vous investissez en loi Pinel, vous devez également respecter le plafond des loyers.

Si vous souhaitez mettre fin au contrat de location nue avant le préavis, vous devez signifier le congé à votre locataire six mois avant son terme. Lorsque le locataire souhaite partir, il dispose par contre d’un préavis de trois mois. 

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Les régimes d’imposition en location nue

Lorsque vous louez un logement vide, les recettes sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque de la déclaration de votre activité, vous devez choisir entre deux régimes d’imposition.

Le régime micro-foncier ou forfaitaire

Ce régime est automatique si vos recettes locatives n’excèdent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous n’êtes donc imposé qu’à 70 % de vos revenus locatifs. Il s’agit d’un bon moyen de percevoir des revenus complémentaires sans avoir à payer des impôts élevés.

Le régime réel

Dès que vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, le régime réel s’applique. Ce régime d’imposition vous permet de déduire les frais et charges engagés pour la location, les travaux réalisés dans le logement, les charges de copropriété et les primes d’assurance.

Lorsque vous percevez moins de 15 000 € par an mais que vos charges sont supérieures à 30 %, vous pouvez contacter l’administration fiscale pour opter pour le régime réel. Quel que soit le régime choisi, tous les profits s’ajoutent aux revenus imposables. Lorsque vous présentez un déficit suite à la déduction de charges et de frais, vous le déduisez de vos revenus fonciers. La limite est fixée à 10 700 € par an. S’il dépasse ce seuil, il est reportable pendant 10 ans.

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Avantages et inconvénients de la location nue

De nombreux bailleurs privilégient la location nue compte tenu de ses avantages : 

• La rotation des locataires est moins fréquente puisque le bail de location nue est plus long et offre moins de souplesse ;
• La vacance locative est moins importante entre deux locataires puisque de nombreux particuliers recherchent ce type de résidence principale ;
• Vous investissez uniquement dans le bien immobilier. Vous n’avez pas à acheter des meubles ;
• Les travaux de maintenance et les frais de réparation des équipements ;
• L’état des lieux est plus simple puisque le logement ne possède pas de mobilier.

Au vu de ces avantages, il est légitime de voir de nombreux bailleurs opter pour ce mode de location de leur bien. Avant de vous lancer dans la location vide, vous devez également avoir conscience qu’elle possède également quelques inconvénients : 

• Le loyer mensuel est moins élevé dans une location vide que dans une location meublée ;
• Le montant du loyer doit respecter l’indice Insee publié chaque trimestre ;
• La concurrence est plus importante puisque les offres sont pléthoriques pour la location vide ;
• Le bail de location nue est moins souple puisque vous devez attendre que le bail arrivé à échéance pour résilier. Vous risquez donc de vous retrouver dans une situation difficile si vous subissez des impayés ;
• Un préavis de 6 mois est obligatoire si vous décidez de donner congé à votre locataire.

Avant de choisir de louer votre bien en location vide, vous devez donc tenir compte de tous ces points. Vous serez ainsi prêt à faire face à toutes les situations et vous saurez parfaitement gérer votre contrat de bail.

Location nue vs location meublée : quelles différences

Investir dans un bien à louer permet de générer des revenus complémentaires. Avant de vous décider pour une location vide ou meublée, vous devez comparer ces deux possibilités. 

Le mobilier nécessaire dans le logement

Pour être considéré comme une location meublée, le bien que vous mettez à disposition en tant que résidence principale doit posséder le mobilier nécessaire. Vous devez donc fournir les éléments de la liste obligatoire : 

• Une literie avec une couverture ou une couette ;
• Un dispositif d’occultation de la lumière dans les pièces destinées à devenir des chambres à coucher ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment à une température inférieur ou égale à - 6 °C ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table avec des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Le matériel d’entretien ménager.

Si vous ne respectez pas cette liste ou que vous ne remplacez pas les équipements défectueux, votre location meublée pourra être requalifiée en location vide. Cette dernière paraît d’ailleurs moins exigeante puisque vous n’aurez pas à équiper le logement.

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Les baux de location

La différence se situe également dans le contrat de location nue qui est plus exigeant que celui signé dans le cadre de la location meublée.

Avant de choisir un type de location, vous devez donc prendre conscience des caractéristiques de chacune d’entre elles. Le bail meublé semble bien souvent plus simple. De plus, le loyer en meublé est 20 à 30 % plus élevé que pour une location nue. 

Les différences de fiscalité

Si les recettes locatives sont imposées en tant que revenus fonciers dans la location nue, ils deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée. Les avantages sociaux sont intéressants puisque vous êtes imposés sur la moitié des recettes locatives en micro-BIC. Lorsque vous êtes imposé en régime réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et les autres charges liées à la location.

Au niveau des impôts locaux, le bailleur en location vide devra s’acquitter de la taxe foncière. Il en est de même en location meublée mais vous devrez également régler la CFE. Les logements non meublés ne sont pas soumis à la TVA. Du côté des logements meublés, cette exonération est possible uniquement si le bien se situe dans une résidence de services et qu’elle propose certains avantages aux locataires.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, ils sont de 17,2 % pour la location vide. Suite à la réforme de la location meublée, les bailleurs qui bénéficient du statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel doivent d’attendre à des cotisations plus importantes. Elles peuvent atteindre 43 % dès lors que vos recettes annuelles dépassent 23 000 € par an.

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Tableau comparatif location nue et location meublée

Avant de vous décider pour une forme de location en particulier, vous devez vous pencher sur les avantages et inconvénients de chaque formule et en particulier la fiscalité de la location nue. Pour la location meublée, vous devez étudier de près les caractéristiques du statut LMNP ou LMP.

La location vide ou nue paraît souvent plus simple puisque vous n'avez pas à vous soucier de l'achat de mobilier. Vous faites donc des économies par rapport à une location meublée. Les frais d'entretien sont donc moindres. L’entretien du logement est revu lui aussi à la baisse. Entre deux baux, les travaux de réparation et de changements de mobilier sont donc nettement moins longs et coûteux.

La location nue s’adresse à des locataires qui souhaitent d’installer pour une certaine durée. Familles, jeunes actifs, ils démarrent une nouvelle étape de leur vie dans ce logement qui devient leur résidence principale. Les changements de locataires sont donc moins fréquents que pour la location meublée davantage destinée aux étudiants ou aux professionnels en mobilité professionnelle. Lorsque vous recherchez une certaine stabilité, vous avez tout intérêt à préférer la location vide. Si le loyer est moins élevé que dans la location meublée, vous apprécierez cette sérénité. Avec des revenus plus stables, votre investissement locatif est plus facile à gérer.

Vous éviterez également les actions chronophages à chaque changement de locataire. Diffusion de l’annonce sur les portails immobiliers, organisation des visites, état des lieux, vous éviterez de multiplier ces étapes. Lorsque vous louez un logement vide, vous n’avez pas à déclarer votre activité pour obtenir un numéro Siret. Vos démarches administratives sont donc moins lourdes.

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Dispositifs de défiscalisation en location nue

La défiscalisation est un terme qui revient souvent lorsqu'on parle d'investissement immobilier. En effet, l'État français propose plusieurs dispositifs permettant de réduire ses impôts grâce à l'investissement dans l'immobilier. En location nue, plusieurs options s'offrent à vous.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est l'un des plus connus. Il permet une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat d'un bien immobilier neuf, à condition qu'il soit mis en location pendant une certaine durée. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Cela peut représenter une économie d'impôt importante, surtout pour les contribuables fortement imposés.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une variante du Pinel, mais il concerne l'achat de biens anciens à rénover. Les conditions sont similaires à celles du Pinel, mais le bien doit être situé dans une commune éligible et les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux est destiné à encourager la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager. Il offre une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux de restauration, avec un plafond de 400 000 euros sur 4 ans.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un autre moyen de réduire ses impôts en location nue. Si les charges déductibles (travaux d'entretien, réparation, amélioration, intérêts d'emprunt...) sont supérieures aux loyers perçus, le déficit ainsi créé peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les monuments historiques

Enfin, la loi sur les monuments historiques permet de déduire de son revenu global la totalité des travaux de restauration d'un bien classé ou inscrit. Il n'y a pas de plafond, mais le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans et être loué pendant au moins 3 ans.

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Critères d'un logement décent en location nue

Lorsque vous mettez un bien en location nue, il est essentiel de veiller à ce que le logement réponde à un certain nombre de critères de décence. Ces critères sont définis par la loi et visent à garantir le confort et la sécurité du locataire.

Un logement décent doit tout d'abord offrir une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Cela signifie que le volume habitable doit être d'au moins 20 m³.

Ensuite, le logement doit être en bon état d'usage et de réparation. Cela signifie que le logement ne doit présenter aucun risque pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Les éléments de confort minimal, tels que l'eau potable, l'électricité, le chauffage, les sanitaires, doivent être présents et en bon état de fonctionnement.

En outre, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'eau, avoir une ventilation suffisante, et ne pas être sujet à des nuisances sonores excessives.

Voici une liste non exhaustive des critères de décence à respecter :

• Le logement doit être exempt de toute infestation de nuisibles et de parasites.
• Il doit disposer d'une installation de chauffage conforme aux normes de sécurité et adaptée aux caractéristiques du logement.
• Le logement doit avoir des installations électriques et de gaz sûres et conformes aux normes en vigueur.
• Les pièces principales doivent avoir une ouverture permettant une aération suffisante.
• Le logement doit disposer d'une installation d'évacuation des eaux usées qui ne compromet pas la salubrité des lieux.

Il est important de noter que si le logement ne respecte pas ces critères de décence, le locataire a le droit de demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. En cas de non-respect de ces obligations par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge d'instance.

En tant que propriétaire bailleur, il est donc dans votre intérêt de veiller à ce que votre bien immobilier réponde à ces critères avant de le mettre en location. Non seulement cela vous permettra d'éviter d'éventuels litiges avec vos locataires, mais cela vous aidera également à louer votre bien plus rapidement et à un meilleur prix.

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Les obligations fiscales en location nue

En tant que propriétaire-bailleur, vous avez des obligations fiscales spécifiques lorsque vous louez un bien en location nue. Il est essentiel de bien comprendre ces obligations pour éviter toute surprise lors de votre déclaration de revenus.

Déclaration des revenus locatifs

La première obligation est de déclarer les revenus locatifs perçus durant l'année fiscale. Ces revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Il est important de noter que tous les loyers perçus doivent être déclarés, même si le logement est vacant une partie de l'année.

Choix du régime fiscal

En location nue, deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel. Le choix entre ces deux régimes dépend du montant des revenus locatifs et des charges déductibles.

• Le régime micro-foncier est applicable si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30% pour les charges, sans avoir à justifier ces dernières. C'est un régime simple et facile à gérer.

• Le régime réel est applicable si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 € ou si vous choisissez volontairement ce régime. Il permet de déduire de vos revenus locatifs l'ensemble des charges réelles liées à la location (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance...). Ce régime est plus complexe à gérer mais peut être plus avantageux si vos charges sont importantes.

Paiement de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au taux de 17,2%.

Déclaration des travaux

Si vous réalisez des travaux dans le logement loué, vous devez les déclarer. En effet, certains travaux sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre du régime réel. Il s'agit notamment des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. En revanche, les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.

Paiement de la taxe foncière

En tant que propriétaire, vous devez payer chaque année la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette taxe est généralement à votre charge, même si vous pouvez convenir avec le locataire de lui répercuter certaines parties de cette taxe (taxe d'enlèvement des ordures ménagères par exemple).

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