Qu’est-ce qu’une location nue ?

Comme son nom l’indique, la location nue renvoie à un logement qui ne possède pas de meubles. Les pièces sont vides et le locataire pourra le meubler à sa convenance. Contrairement à la location meublée, l’installation ne sera pas immédiate. Le nouvel occupant devra acheter les meubles nécessaires pour vivre de façon confortable. 

Même si le logement est considéré comme vide, il doit disposer des équipements de base, tels que les sanitaires, une douche ou une baignoire et un évier. Par contre, vous n’avez pas à fournir de mobilier à votre locataire. La mise en location d’un logement non meublé s’avère donc plus simple. Une fois que vous avez acheté le logement, vous pouvez immédiatement diffuser une annonce immobilière.

La durée du bail de location nue est de trois ans renouvelables. Ensuite, le renouvellement se fait par tacite reconduction. Lors de la signature de ce contrat de location, vous pouvez exiger un dépôt de garantie, à condition d’indiquer son montant exact dans le bail. Cette somme sera utilisée pour couvrir les frais lors de dégradations commises dans le logement ou en cas d’impayés de loyers.

Vous pouvez également fixer librement votre loyer si aucune loi d’encadrement des loyers n’a été mise en place dans la commune. Attention, lorsque vous investissez en loi Pinel, vous devez également respecter le plafond des loyers.

Si vous souhaitez mettre fin au contrat de location nue avant le préavis, vous devez signifier le congé à votre locataire six mois avant son terme. Lorsque le locataire souhaite partir, il dispose par contre d’un préavis de trois mois. 

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Les régimes d’imposition en location nue

Lorsque vous louez un logement vide, les recettes sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque de la déclaration de votre activité, vous devez choisir entre deux régimes d’imposition.

Le régime micro-foncier ou forfaitaire

Ce régime est automatique si vos recettes locatives n’excèdent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous n’êtes donc imposé qu’à 70 % de vos revenus locatifs. Il s’agit d’un bon moyen de percevoir des revenus complémentaires sans avoir à payer des impôts élevés.

Le régime réel

Dès que vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, le régime réel s’applique. Ce régime d’imposition vous permet de déduire les frais et charges engagés pour la location, les travaux réalisés dans le logement, les charges de copropriété et les primes d’assurance.

Lorsque vous percevez moins de 15 000 € par an mais que vos charges sont supérieures à 30 %, vous pouvez contacter l’administration fiscale pour opter pour le régime réel. Quel que soit le régime choisi, tous les profits s’ajoutent aux revenus imposables. Lorsque vous présentez un déficit suite à la déduction de charges et de frais, vous le déduisez de vos revenus fonciers. La limite est fixée à 10 700 € par an. S’il dépasse ce seuil, il est reportable pendant 10 ans.

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Avantages et inconvénients de la location nue

De nombreux bailleurs privilégient la location nue compte tenu de ses avantages : 

• La rotation des locataires est moins fréquente puisque le bail de location nue est plus long et offre moins de souplesse ;
• La vacance locative est moins importante entre deux locataires puisque de nombreux particuliers recherchent ce type de résidence principale ;
• Vous investissez uniquement dans le bien immobilier. Vous n’avez pas à acheter des meubles ;
• Les travaux de maintenance et les frais de réparation des équipements ;
• L’état des lieux est plus simple puisque le logement ne possède pas de mobilier.

Au vu de ces avantages, il est légitime de voir de nombreux bailleurs opter pour ce mode de location de leur bien. Avant de vous lancer dans la location vide, vous devez également avoir conscience qu’elle possède également quelques inconvénients : 

• Le loyer mensuel est moins élevé dans une location vide que dans une location meublée ;
• Le montant du loyer doit respecter l’indice Insee publié chaque trimestre ;
• La concurrence est plus importante puisque les offres sont pléthoriques pour la location vide ;
• Le bail de location nue est moins souple puisque vous devez attendre que le bail arrivé à échéance pour résilier. Vous risquez donc de vous retrouver dans une situation difficile si vous subissez des impayés ;
• Un préavis de 6 mois est obligatoire si vous décidez de donner congé à votre locataire.

Avant de choisir de louer votre bien en location vide, vous devez donc tenir compte de tous ces points. Vous serez ainsi prêt à faire face à toutes les situations et vous saurez parfaitement gérer votre contrat de bail.

Location nue vs location meublée : quelles différences

Investir dans un bien à louer permet de générer des revenus complémentaires. Avant de vous décider pour une location vide ou meublée, vous devez comparer ces deux possibilités. 

Le mobilier nécessaire dans le logement

Pour être considéré comme une location meublée, le bien que vous mettez à disposition en tant que résidence principale doit posséder le mobilier nécessaire. Vous devez donc fournir les éléments de la liste obligatoire : 

• Une literie avec une couverture ou une couette ;
• Un dispositif d’occultation de la lumière dans les pièces destinées à devenir des chambres à coucher ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment à une température inférieur ou égale à - 6 °C ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table avec des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Le matériel d’entretien ménager.

Si vous ne respectez pas cette liste ou que vous ne remplacez pas les équipements défectueux, votre location meublée pourra être requalifiée en location vide. Cette dernière paraît d’ailleurs moins exigeante puisque vous n’aurez pas à équiper le logement.

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Les baux de location

La différence se situe également dans le contrat de location nue qui est plus exigeant que celui signé dans le cadre de la location meublée.

Avant de choisir un type de location, vous devez donc prendre conscience des caractéristiques de chacune d’entre elles. Le bail meublé semble bien souvent plus simple. De plus, le loyer en meublé est 20 à 30 % plus élevé que pour une location nue. 

Les différences de fiscalité

Si les recettes locatives sont imposées en tant que revenus fonciers dans la location nue, ils deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée. Les avantages sociaux sont intéressants puisque vous êtes imposés sur la moitié des recettes locatives en micro-BIC. Lorsque vous êtes imposé en régime réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et les autres charges liées à la location.

Au niveau des impôts locaux, le bailleur en location vide devra s’acquitter de la taxe foncière. Il en est de même en location meublée mais vous devrez également régler la CFE. Les logements non meublés ne sont pas soumis à la TVA. Du côté des logements meublés, cette exonération est possible uniquement si le bien se situe dans une résidence de services et qu’elle propose certains avantages aux locataires.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, ils sont de 17,2 % pour la location vide. Suite à la réforme de la location meublée, les bailleurs qui bénéficient du statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel doivent d’attendre à des cotisations plus importantes. Elles peuvent atteindre 43 % dès lors que vos recettes annuelles dépassent 23 000 € par an.

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Tableau comparatif location nue et location meublée

Avant de vous décider pour une forme de location en particulier, vous devez vous pencher sur les avantages et inconvénients de chaque formule et en particulier la fiscalité de la location nue. Pour la location meublée, vous devez étudier de près les caractéristiques du statut LMNP ou LMP.

La location vide ou nue paraît souvent plus simple puisque vous n'avez pas à vous soucier de l'achat de mobilier. Vous faites donc des économies par rapport à une location meublée. Les frais d'entretien sont donc moindres. L’entretien du logement est revu lui aussi à la baisse. Entre deux baux, les travaux de réparation et de changements de mobilier sont donc nettement moins longs et coûteux.

La location nue s’adresse à des locataires qui souhaitent d’installer pour une certaine durée. Familles, jeunes actifs, ils démarrent une nouvelle étape de leur vie dans ce logement qui devient leur résidence principale. Les changements de locataires sont donc moins fréquents que pour la location meublée davantage destinée aux étudiants ou aux professionnels en mobilité professionnelle. Lorsque vous recherchez une certaine stabilité, vous avez tout intérêt à préférer la location vide. Si le loyer est moins élevé que dans la location meublée, vous apprécierez cette sérénité. Avec des revenus plus stables, votre investissement locatif est plus facile à gérer.

Vous éviterez également les actions chronophages à chaque changement de locataire. Diffusion de l’annonce sur les portails immobiliers, organisation des visites, état des lieux, vous éviterez de multiplier ces étapes. Lorsque vous louez un logement vide, vous n’avez pas à déclarer votre activité pour obtenir un numéro Siret. Vos démarches administratives sont donc moins lourdes.

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