Loi Pinel ancien : quel type d’investissement ?

Communément appelé “programme Pinel ancien réhabilité” ou “Pinel optimisé au déficit foncier”, les investisseurs profitent des mêmes avantages que pour le neuf. Pour réussir cette défiscalisation, vous devrez respecter les règles suivantes : 

• Acheter un bien considéré comme impropre à un usage d’habitation. Si vous optez pour un appartement, vous devrez par contre vous assurer que les parties communes sont en bon état.
• Confier les travaux à un expert, à savoir un architecte ou une entreprise certifiée RGE
• Conserver les factures des travaux et s’assurer que la réhabilitation soit terminée dans les 30 mois qui suivent l’achat du bien
• Demander l’évaluation des travaux par un expert pour s’assurer que la réhabilitation respecte bien les critères concernant la décence du logement et de performance énergétique.
• Mettre le logement à la location dans les mêmes conditions qu’un logement neuf Pinel.

 

Les montages fiscaux possibles pour investir en Pinel ancien

L'investissement en loi Pinel ancien offre plusieurs options de montage fiscal, permettant aux investisseurs de maximiser leur réduction d'impôt.

Premièrement, l'investisseur peut opter pour un investissement direct. Dans ce cas, il achète le bien immobilier en son nom et bénéficie directement de la réduction d'impôt. C'est le montage le plus simple et le plus courant. Il est particulièrement adapté aux personnes qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier personnel.

Deuxièmement, l'investisseur peut choisir de passer par une Société Civile Immobilière (SCI). La SCI est une structure juridique qui permet de détenir un bien immobilier à plusieurs. Elle offre une plus grande souplesse dans la gestion du bien et dans la transmission du patrimoine. Cependant, elle nécessite une gestion plus rigoureuse et peut engendrer des coûts supplémentaires.

Troisièmement, l'investisseur peut investir en loi Pinel ancien via une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). La SCPI est une société qui gère un portefeuille de biens immobiliers. En achetant des parts de SCPI, l'investisseur devient indirectement propriétaire d'une partie des biens de la société. Il bénéficie ainsi de la réduction d'impôt Pinel proportionnellement à sa part dans la société. Ce montage est intéressant pour les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement le bien.

Il est important de noter que chaque montage a ses avantages et ses inconvénients. Le choix du montage dépend donc des objectifs et de la situation de l'investisseur.

 

Pourquoi choisir l'investissement en loi Pinel ancien ?

L'investissement en loi Pinel ancien présente plusieurs avantages qui en font un choix intéressant pour les investisseurs.

Premièrement, il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative. En effet, en investissant en loi Pinel ancien, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu de 12% à 21% du montant investi, selon la durée de location du bien.

Deuxièmement, l'investissement en loi Pinel ancien offre une grande flexibilité. Vous pouvez choisir le type de bien à acheter (appartement, maison), son emplacement (centre-ville, périphérie) et sa taille (du studio au T5). Vous pouvez également choisir le type de travaux à réaliser, à condition qu'ils soient suffisamment importants pour rendre le bien conforme aux normes de performance énergétique en vigueur.

Troisièmement, l'investissement en loi Pinel ancien permet de constituer un patrimoine immobilier durable. En effet, une fois la période d'engagement de location terminée, vous pouvez choisir de continuer à louer le bien, de l'habiter ou de le vendre. Vous avez donc la possibilité de faire évoluer votre investissement en fonction de vos besoins et de vos objectifs.

Quatrièmement, l'investissement en loi Pinel ancien contribue à la rénovation du parc immobilier français. En achetant un bien ancien pour le rénover, vous participez à l'amélioration de la qualité des logements disponibles sur le marché. C'est un aspect qui peut être particulièrement intéressant pour les personnes soucieuses de leur impact sur l'environnement et sur la société.

Enfin, l'investissement en loi Pinel ancien peut être une source de revenus complémentaires. En effet, une fois les travaux de rénovation terminés, vous pouvez mettre le bien en location et percevoir des revenus locatifs. Ces revenus peuvent vous aider à rembourser votre emprunt et à améliorer votre niveau de vie.

 

Quels logements cibler ?

Pour profiter de la loi Pinel ancien, vous devez investir dans les deux catégories de logement désignées par le gouvernement : 

• Un logement en état de délabrement
• Un local commercial ou industriel qui sera transformé en habitation
  
  

Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme habitable, il doit répondre aux 15 critères de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : 

• L’état du gros œuvre
• L’état de la charpente
• L’étanchéité à la pluie et au ruissellement des eaux
• La présence de dispositifs de retenue de personnes sur les balcons et terrasses
• L’absence de plomb dans les peintures
• L’absence d’amiante
• L’état du réseau d’eau
• La sécurité des installations de gaz
• La sécurité des installations électriques
• La conformité des installations sanitaires
• L’état de la cuisine
• Le mode de chauffage 
• La ventilation du logement
• Les caractéristiques des parois et menuiseries
• L’état général du logement

Dès lors qu’un logement ne respecte pas 4 de ces critères, il entre dans le cadre de la loi Pinel ancien. 

L'importance de l'emplacement du logement (zonage)

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, l'emplacement est souvent considéré comme le facteur le plus important. C'est d'autant plus vrai lorsqu'il s'agit d'investir dans le cadre de la loi Pinel ancien. En effet, le zonage est un élément clé de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

Le zonage Pinel est une division du territoire français en différentes zones, définies en fonction de la tension du marché immobilier local. En d'autres termes, il s'agit de la demande de logements par rapport à l'offre disponible. Les zones sont classées de A bis à C, A bis étant la zone où la demande de logements est la plus forte et C la zone où la demande est la plus faible.

La zone A bis comprend Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne. C'est la zone la plus tendue, où la demande de logements dépasse largement l'offre. Les loyers y sont donc plus élevés et les investissements en loi Pinel ancien y sont particulièrement intéressants.

La zone A comprend l'agglomération de Paris (hors zone A bis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, ainsi que les départements d'Outre-Mer.

La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont élevés, certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants en zones tendues, et le reste de la zone A.

Enfin, la zone B2 comprend les communes de plus de 50 000 habitants et les autres communes considérées comme chères, tandis que la zone C couvre le reste du territoire.

Il est important de noter que pour être éligible à la loi Pinel ancien, le logement doit se situer dans une commune classée en zone A bis, A ou B1. Cela signifie que tous les logements situés en zone B2 ou C ne sont pas éligibles à ce dispositif.

En conclusion, l'emplacement du logement est un facteur déterminant pour la réussite de votre investissement en loi Pinel ancien. Il est donc essentiel de bien étudier le marché immobilier local et de choisir un logement situé dans une zone éligible et à forte demande locative.

Enfin, n'oubliez pas que l'emplacement du logement influencera non seulement sa valeur à la revente, mais aussi le montant des loyers que vous pourrez percevoir et donc le rendement de votre investissement. Alors, choisissez judicieusement !

 

Quels travaux de rénovation réaliser ?

En tant qu’investisseur en loi Pinel ancien, vous devez réaliser un certain nombre de travaux de réhabilitation. Une fois terminés, le bien doit satisfaire aux exigences du label de Haute Performance Énergétique 2009 ou BBC Rénovation 2009.

Vous devez faire appel à un expert pour s’assurer que vous respectez bien ces normes en vigueur. Vous recevrez donc une attestation de l’état descriptif du logement, avant et après les travaux afin de justifier de la réhabilitation.

Une fois que les travaux sont terminés, vous devrez mettre le bien en location nue en tant que résidence principale.

 

Les étapes pour investir en loi Pinel ancien

Investir en loi Pinel ancien peut sembler complexe, mais ne vous inquiétez pas, nous allons décomposer le processus en étapes simples et gérables.

1. Recherche et sélection du bien immobilier

La première étape consiste à trouver le bon bien immobilier. Il est essentiel de choisir un logement qui répond aux critères de la loi Pinel ancien, notamment en termes de localisation (zone géographique éligible) et de potentiel de rénovation. Il est également important de considérer le potentiel locatif du bien, c'est-à-dire la demande locative dans la zone choisie et le montant du loyer que vous pourrez demander.

2. Évaluation du potentiel de rénovation

Une fois que vous avez trouvé un bien qui semble prometteur, il est temps de faire une évaluation détaillée des travaux de rénovation nécessaires. Cela implique généralement de faire appel à des professionnels pour évaluer l'état du bien et estimer le coût des travaux. Il est important de noter que pour être éligible à la loi Pinel ancien, le bien doit nécessiter des travaux de rénovation importants pour être conforme aux normes de performance énergétique.

3. Financement de l'investissement

La prochaine étape consiste à sécuriser le financement pour l'achat et la rénovation du bien. Cela peut impliquer de contracter un prêt immobilier, de mobiliser vos économies ou d'utiliser d'autres formes de financement. Il est essentiel de bien planifier cette étape pour s'assurer que vous pouvez couvrir tous les coûts associés à l'investissement.

4. Réalisation des travaux de rénovation

Une fois le financement en place, vous pouvez commencer les travaux de rénovation. Il est important de travailler avec des professionnels qualifiés pour s'assurer que les travaux sont réalisés correctement et conformément aux normes requises par la loi Pinel ancien.

5. Mise en location du bien

Une fois les travaux terminés, vous pouvez mettre le bien en location. Il est important de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires fixés par la loi Pinel. De plus, vous devez vous engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

6. Déclaration fiscale

Enfin, pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devez déclarer votre investissement à l'administration fiscale. Cela implique généralement de remplir certaines formalités et de fournir des justificatifs, comme les factures des travaux de rénovation.

Investir en loi Pinel ancien peut être un excellent moyen de bénéficier d'une réduction d'impôt tout en contribuant à la rénovation du parc immobilier français. Cependant, il est essentiel de bien comprendre le processus et de planifier soigneusement votre investissement pour maximiser vos chances de succès.

 

Comment être éligible à la loi Pinel ancien ?

La première condition pour bénéficier de la réduction fiscale de ce dispositif est de rendre le logement décent. Un expert indépendant se chargera de vérifier si ce critère est bien respecté. Le bien doit également se trouver dans une des zones définies par le gouvernement.

De plus, vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources mis en place par le gouvernement. Une  fois ces conditions réunies, vous pourrez prétendre à la réduction fiscale proportionnelle à la durée de mise en  location.

Les conditions communes avec le Pinel neuf

L'investissement en loi Pinel ancien, tout comme le Pinel neuf, est soumis à un certain nombre de conditions communes. Ces conditions sont essentielles pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif.

Tout d'abord, l'investisseur doit s'engager à louer le bien immobilier pour une durée minimale. Cet engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée d'engagement est longue, plus la réduction d'impôt est importante.

Ensuite, le bien immobilier doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, et doit constituer la résidence principale du locataire. Il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal de l'investisseur, ni à un ascendant ou descendant.

De plus, le bien immobilier doit être situé dans une zone géographique éligible. Ces zones, définies par le gouvernement, correspondent à des secteurs où la demande locative est forte.

Enfin, les ressources des locataires sont plafonnées. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien et de la composition du foyer du locataire.

Il est important de noter que le non-respect de ces conditions peut entraîner la perte des avantages fiscaux.

Les critères spécifiques pour investir dans un logement ancien

En plus des conditions communes avec le Pinel neuf, l'investissement en loi Pinel ancien est soumis à des critères spécifiques.

Le premier critère concerne l'état du bien immobilier. Pour être éligible, le bien doit nécessiter des travaux de rénovation. Ces travaux doivent être suffisamment importants pour que le bien, une fois rénové, respecte les normes de performance énergétique en vigueur.

De plus, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Cela inclut l'achat du bien et les travaux.

Ensuite, le bien rénové doit respecter les normes de décence et de performance énergétique. Cela signifie qu'il doit offrir un certain niveau de confort à ses occupants et ne pas consommer trop d'énergie.

Enfin, le bien rénové doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux.

Il est important de noter que l'investisseur doit faire appel à des professionnels pour réaliser les travaux de rénovation. Ces professionnels doivent fournir des factures détaillées attestant de la nature et du coût des travaux réalisés.

En respectant ces critères spécifiques, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt intéressante tout en contribuant à la rénovation du parc immobilier ancien.

 

Quel avantage fiscal pour cette loi Pinel ancien ?

La réhabilitation de biens anciens peut s’avérer une belle opération puisque les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien sont les mêmes que pour les biens neufs. La réduction fiscale se situe donc entre 12 % à 21 % selon la durée de location.

En vous intéressant à l’ancien, vous ne pouvez par contre pas profiter de la réduction de taxe foncière ou des frais de notaire allégés lorsque vous achetez un bien neuf.

La possibilité de cumuler la défiscalisation Pinel avec le mécanisme du déficit foncier

L'un des principaux avantages de l'investissement en loi Pinel ancien est la possibilité de cumuler la défiscalisation Pinel avec le mécanisme du déficit foncier. C'est une option qui peut s'avérer très intéressante pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité.

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus fonciers les charges et les dépenses liées à la rénovation ou à l'entretien de leur bien immobilier. Si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit est reportable sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En cumulant la loi Pinel ancien et le déficit foncier, vous pouvez donc bénéficier d'une double défiscalisation. D'une part, vous profitez de la réduction d'impôt accordée par la loi Pinel sur le prix d'achat du bien. D'autre part, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les dépenses de rénovation, ce qui permet de diminuer votre imposition sur les revenus locatifs.

Il est important de noter que pour bénéficier de ce cumul, les travaux de rénovation doivent être réalisés avant la mise en location du bien. De plus, le bien doit respecter les critères d'éligibilité de la loi Pinel et les travaux doivent permettre au logement d'atteindre un niveau de performance énergétique globale minimal.

Les taux de réduction d'impôt selon la durée de location

La loi Pinel ancien offre des taux de réduction d'impôt attractifs, qui varient en fonction de la durée de location du bien. Plus vous vous engagez à louer votre bien longtemps, plus le taux de réduction d'impôt est élevé.

Pour un engagement de location de 6 ans, le taux de réduction d'impôt est de 12%. Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 9 ans, le taux passe à 18%. Enfin, pour un engagement de location de 12 ans, le taux de réduction d'impôt atteint 21%.

Ces taux s'appliquent sur le prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000 euros et d'un prix au mètre carré de 5 500 euros. Il est donc possible de bénéficier d'une réduction d'impôt maximale de 63 000 euros sur 12 ans.

Pour bénéficier de ces taux, le bien doit respecter les critères d'éligibilité de la loi Pinel ancien, notamment en termes de localisation et de performance énergétique. De plus, des plafonds de loyer et de ressources des locataires sont à respecter.