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Comment investir dans l’ancien avec la loi Pinel ?
Vous pensiez que la loi Pinel était réservée aux logements neufs ? Pourtant, ce dispositif de défiscalisation est aussi disponible si vous entreprenez des travaux de réhabilitation dans un bien ancien. Quelles sont les conditions pour y prétendre ? Simulimmo vous explique comment profiter de bénéfices fiscaux avec la loi Pinel ancien.
Loi Pinel ancien : quel type d’investissement ?
Communément appelé “programme Pinel ancien réhabilité” ou “Pinel optimisé au déficit foncier”, les investisseurs profitent des mêmes avantages que pour le neuf. Pour réussir cette défiscalisation, vous devrez respecter les règles suivantes :
- Acheter un bien considéré comme impropre à un usage d’habitation. Si vous optez pour un appartement, vous devrez par contre vous assurer que les parties communes sont en bon état.
- Confier les travaux à un expert, à savoir un architecte ou une entreprise certifiée RGE
- Conserver les factures des travaux et s’assurer que la réhabilitation soit terminée dans les 30 mois qui suivent l’achat du bien
- Demander l’évaluation des travaux par un expert pour s’assurer que la réhabilitation respecte bien les critères concernant la décence du logement et de performance énergétique.
- Mettre le logement à la location dans les mêmes conditions qu’un logement neuf Pinel.
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Quels logements cibler ?
Pour profiter de la loi Pinel ancien, vous devez investir dans les deux catégories de logement désignées par le gouvernement :
- Un logement en état de délabrement
- Un local commercial ou industriel qui sera transformé en habitation
Pour qu’un bien immobilier soit considéré comme habitable, il doit répondre aux 15 critères de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
- L’état du gros œuvre
- L’état de la charpente
- L’étanchéité à la pluie et au ruissellement des eaux
- La présence de dispositifs de retenue de personnes sur les balcons et terrasses
- L’absence de plomb dans les peintures
- L’absence d’amiante
- L’état du réseau d’eau
- La sécurité des installations de gaz
- La sécurité des installations électriques
- La conformité des installations sanitaires
- L’état de la cuisine
- Le mode de chauffage
- La ventilation du logement
- Les caractéristiques des parois et menuiseries
- L’état général du logement
Dès lors qu’un logement ne respecte pas 4 de ces critères, il entre dans le cadre de la loi Pinel ancien.
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Quels travaux de rénovation réaliser ?
En tant qu’investisseur en loi Pinel ancien, vous devez réaliser un certain nombre de travaux de réhabilitation. Une fois terminés, le bien doit satisfaire aux exigences du label de Haute Performance Énergétique 2009 ou BBC Rénovation 2009.
Vous devez faire appel à un expert pour s’assurer que vous respectez bien ces normes en vigueur. Vous recevrez donc une attestation de l’état descriptif du logement, avant et après les travaux afin de justifier de la réhabilitation.
Une fois que les travaux sont terminés, vous devrez mettre le bien en location nue en tant que résidence principale.
Comment être éligible à la loi Pinel ancien ?
La première condition pour bénéficier de la réduction fiscale de ce dispositif est de rendre le logement décent. Un expert indépendant se chargera de vérifier si ce critère est bien respecté. Le bien doit également se trouver dans une des zones définies par le gouvernement.
De plus, vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources mis en place par le gouvernement. Une fois ces conditions réunies, vous pourrez prétendre à la réduction fiscale proportionnelle à la durée de mise en location.
Quel avantage fiscal pour cette loi Pinel ancien ?
La réhabilitation de biens anciens peut s’avérer une belle opération puisque les avantages fiscaux de la loi Pinel ancien sont les mêmes que pour les biens neufs. La réduction fiscale se situe donc entre 12 % à 21 % selon la durée de location.
En vous intéressant à l’ancien, vous ne pouvez par contre pas profiter de la réduction de taxe foncière ou des frais de notaire allégés lorsque vous achetez un bien neuf.
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