Pourquoi des plafonds loi Pinel ?

La loi Pinel a été mise en place afin de re-dynamiser la construction de logement neuf en France dans un contexte où nous manquons de logements mais aussi pour permettre aux ménages modestes d’accéder à des logements de qualité. Ainsi, pour profiter d’une forte réduction d’impôts vous devrez vous conformer à ces différents plafonds.

Le plafond de ressources, permet de contrôler les ressources des candidats à la location. Pour pouvoir signer un contrat de bail, ils ne doivent donc pas dépasser une certaine somme de revenus annuels.

Le plafond de loyer vous demande de calculer le loyer maximal accepté par la loi Pinel en fonction de la zone où se trouve le logement et de sa surface. Avec ce plafond, votre logement devra être loué à un prix souvent légèrement en-dessous du loyer de marché. L’avantage est que votre bien sera extrêmement attractif et donc facilement loué tout en gardant une très bonne rentabilité dans votre investissement locatif grâce à la réduction d’impôts.

Les deux derniers plafonds : prix au mètre carré et plafond global d’investissement ne sont pas obligatoires mais si vous ne les respectez pas vous perdrez une partie de votre réduction d’impôts.

Rappel sur le principe de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’investissement immobilier qui vous propose d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf.

Le montant de la réduction sur vos impôts sur le revenus dépend du prix d’achat du bien immobilier que vous achetez et de la durée pendant laquelle vous vous engagez à le louer. Cette réduction peut être au maximum de 21% de la valeur de votre bien (plafonné à 300.000 €) si vous le louez pendant la durée maximum du dispositif soit 12 ans.

Ce nouveau dispositif de défiscalisation succède aux précédents que sont la loi Duflot, la loi Scellier ou la loi Robien.

Tous les contribuables qui achètent dans le neuf (VEFA) peuvent en profiter si ils respectent lors de leur mise en location certaines conditions :

• Le logement doit respecter la règlementation thermique RT 2012,
• Le logement doit être zone Abis, A ou B1,
• Respecter un engagement de location sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans,
• Veiller à ne pas dépasser les différents plafonds que nous verrons dans la suite de cet article,

A noter : Avec la loi Pinel vous pouvez louer l’appartement à un ascendant ou descendant

Loi Pinel : nouveau plafond de ressources 2022

Lorsque vous louez votre bien en loi Pinel, vous devez demander des justificatifs de ressources afin de vérifier que les locataires ne dépassent pas le plafond mis en place. Bien entendu, il varie selon la composition de la famille. L’objectif est de permettre à tous de louer un logement adapté aux besoins et aux revenus des ménages.

Le plafond varie également selon la zone où se situe le bien. Pour vous assurer de respecter ce critère et d’être éligible, vous devez vous référer aux nouveaux chiffres transmis par l’État.

Si vous projetez de faire un investissement en loi Pinel et que vous craigniez que ces plafonds vous obligent à louer a des foyers qui pourraient avoir du mal à payer leur loyer : soyez rassuré, les plafonds sont relativement élevés comme vous pouvez le voir ci-dessous :

Pourquoi un plafond loi Pinel pour les ressources des locataires?

La loi Pinel encourage les investisseurs à soutenir la construction de logements neufs en offrant une réduction fiscale importante.

L’objectif est également de mettre fin à la crise du logement en France. En effet, certaines catégories de population, malgré de bons revenus, ont du mal à trouver une location de qualité dans les villes où la tension locative est forte.

La loi Pinel essaie donc de répondre à 3 objectifs principaux :

• Offrir un rendement performant aux investisseurs en offrant un avantage fiscal fort,
• Aider les villes à forte demande de logements à construire plus,
• Aider les locataires a trouver des logements de qualités sans pour autant avoir de très hauts revenus.

Donner la priorité aux ménages moyens ou modestes

Dans les zones tendues où se trouvent les plus grands bassins d’emplois, la tension immobilière ne joue pas en la faveur des futurs locataires. Face à une demande qui explose, ces ménages sont souvent obligés de se tourner vers des passoires thermiques moins chères ou des logements vétustes.

En 2014, la ministre du Logement, Sylvia Pinel, met en place ce levier afin d’améliorer les conditions de logement de ces catégories de la population. Les biens sont donc réservés à ces ménages grâce à ce plafond loi Pinel. Ils ne pourront donc pas être accaparés par des locataires plus aisés.

L’intérêt du plafond loi Pinel est donc de rééquilibrer l’accès au logement. Il n’est pas logique que des ménages aisés aient accès à des loyers abordables lorsque les plus modestes peinent à trouver un logement. En tant que propriétaire-bailleur, vous participez donc à cette évolution en vérifiant les revenus des personnes qui souhaitent devenir votre locataires.

 Loi Pinel : plafond de loyer 2022

Si vous souhaitez investir en loi Pinel vous devrez respecter un plafond du montant du loyer, c’est à dire un loyer hors charges maximum en fonction de la localisation de votre bien et de sa surface.

Dans 90% des cas, ce loyer n’est pas une contrainte pour l’investisseur car il sera proche du loyer de marché. Votre investissement sera même plus attractif pour de futurs locataires et vous évitera donc d’avoir de la vacance locative.

Attention tout de même, dans certains cas, comme Paris intra-muros, le plafond de la loi Pinel peut supprimer la rentabilité de votre investissement.

Avant de vous lancer dans un investissement en loi Pinel il faudra donc calculer le plafond de loyer à respecter et vérifier que celui-ci vous garanti une bonne rentabilité. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera a sélectionner un bien pertinent.

Comment calculer le plafond de loyer Pinel ?

Pour calculer le plafond de loyer de la loi Pinel il vous faudra 2 éléments :

• La zone dans laquelle se trouve votre bien,
• La surface du logement.

Une fois ces éléments en mains vous pourrez appliquer la formule de calcul que nous vous décrivons plus bas.

Quelle zone Pinel ? 

Pour trouver la zone Pinel dans laquelle se trouve votre bien vous pouvez consulter notre simulateur des zones Pinel. Il vous indiquera pour chaque ville éligible si elle se trouve en zone B1, A ou Abis. Dans le cas où la ville se trouve en zone B2 ou C alors elle ne sera pas éligible à la défiscalisation Pinel. En fonction de ce classement vous pourrez louer plus ou moins cher.

Quelle surface prendre en compte en loi Pinel ? 

Pour définir la surface éligible en loi Pinel de votre logement prenez la surface habitable que vous communique le promoteur et ajoutez à celle-ci 50% de la surface des annexes avec un plafond de 8m2.

Quelles annexes prendre en compte ?

Le texte de loi officiel de la loi Pinel nous indique que les annexes que vous pouvez prendre en compte dans la surface de votre logement sont les suivantes :

• caves
• sous-sols
• remises
• ateliers
• séchoirs et celliers extérieurs du logement
• resserres
• combles et greniers aménageables
• balcons
• loggias
• véranda
• terrasses

A noter : les stationnements et garages ne sont pas pris en compte tout comme les annexes dont la hauteur sous plafond est inférieur à 1,80 m.

Le cas particulier des terrasses et jardins

Si votre logement comporte un jardin, il ne sera pas pris en compte comme une annexe.

Dans le cas des terrasses on ne pourra prendre en compte que 9m2 sur ces dernières avant de faire la pondération de 50%.

Il faut par ailleurs, que votre terrasse soit sur un ouvrage enterré ou semi-enterré. Autrement dit, une terrasse qui serait en rez-de-jardin directement sur la terre sans sous-sol en-dessous ne sera pas prise en compte dans votre calcul de surface.

Exemple de calcul de surface Pinel 

Si votre appartement fait 45m2 habitables et a un balcon de 12m2. Vous prendrez 50% de l’annexe soit 6m2. La surface a prendre en compte sera donc de 45+6 soit 51m2.

Méthode de calcul plafond de loyer loi Pinel 

Si vous avez suivi les étapes précédentes vous avez maintenant en mains la surface Pinel de votre logement et sa zone Pinel.

Formule plafond de loyer Pinel 

Pour calculer le plafond de loyer suivez les étapes suivantes:

1. Calculez la surface pondérée Pinel (voir ci-dessus)

2. Calculez le coefficient multiplicateur

   Coefficient multiplicateur = (19 / Surface) + 0,7

   Pour la surface pensez à prendre la surface calculé au paragraphe précédent de notre article.

   Ce coefficient est plafonné à 1,2.

3. Prenez le plafond au m2 correspondant à la zone géographique de votre logement dans le tableau ci-dessous :

   Zone Pinel	Plafond 2022
   Abis	17,55 € / m²
   A	13,04 € / m²
   B1	10,51 € / m²
   C	9,13 € / m²

4. Multipliez la surface Pinel du logement, le coefficient multiplicateur et le plafond de votre zone. Vous obtiendrez le plafond de loyer mensuel hors charge à respecter

Exemple

Vous souhaitez louer un appartement de 52m2 + 12m2 de balcon à Bordeaux.

1. Surface pondérée Pinel = 52 + (12 / 2) = 58
2. Coefficient multiplicateur = (19 / 58) + 0,7 = 1,0276
3. Bordeaux est en zone B1, le plafond Pinel est donc de 10,51 € / m²
4. Plafond de loyer = 58 x 1,0276 x 10,51 = 626,40 € / mois

Simulateur plafond de loyer Pinel

Pour vous faciliter la tache, vous pouvez utiliser notre simulateur de plafond loi Pinel.

Plafond de prix d’achat au m²

Le plafond de prix par mètres carrés est de 5500 € /m²

Contrairement aux plafonds de loyers ou conditions de ressources de locataires, si vous ne respectez pas ce plafond, l’administration fiscale ne vous retirera pas la totalité des avantages de la loi Pinel.

Ce plafonnement, si vous le dépassez, va simplement réduire l’économie d’impôt que vous allez faire. Elle sera calculé au prorata de ces 5500€.

Si vous achetez un appartement de 50m² à 300.000 € soit 6000€ du m² alors votre réduction fiscale ne sera calculée que sur 275.000 € (50 x 5500)

Plafond d’investissement Pinel

Le dispositif fiscal Pinel ne peut vous permettre de bénéficier de la réduction d’impôts que dans la limite de 300.000 € par an et par contribuable. Ce plafond peut être utilisé pour l’achat de plusieurs logements. Vous pouvez par exemple acheter la même année bénéficier du dispositif sur un appartement à 130.000 € et un second à 170.000 €.

A noter : Pensez aussi à vérifier que vous ne dépassez pas le plafond des niches fiscales de 10.000 €