Simulateur LMNP : bien préparer votre investissement locatif

Simulateur investissement LMNP : comprendre ses atouts

Le simulateur LMNP est utile pour en savoir plus sur votre investissement. Vous pouvez notamment estimer :

• L’enrichissement de votre patrimoine en simulant une revalorisation de l’immeuble ou selon le rendement de l’épargne
• Comparer l’évolution de votre investissement LMNP par rapport à d’autres types de placements
• Évaluer les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle
• Calculer vos déductions fiscales en fonction du régime d’imposition choisi

Cet outil s’avère donc très utile pour mesurer la performance d’un investissement dans la location meublée qu'il s'agisse d'une résidence gérée (résidence étudiante, de tourisme, EHPAD etc.) ou d'un LMNP que vous gérez en direct. Au niveau fiscal, il permet d’évaluer quelles sont les retombées d’un tel placement. Dans la majorité des cas, l’impôt est nettement réduit. Il peut même être annulé.

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Comment fonctionne un simulateur LMNP ?

La simulation dans le cadre d’un investissement locatif est essentielle pour connaître le potentiel d’un bien. Un simulateur LMNP renseigne sur plusieurs éléments qui vont guider votre choix.

Estimer le rendement locatif

Pour savoir si un investissement est rentable, vous devez calculer le ratio entre le prix d’achat et le loyer que vous allez fixer. Vous obtiendrez le rendement de votre investissement. Un simulateur de location meublée peut justement vous donner ce résultat. Vous pourrez ensuite comparer les différentes opportunités pour savoir celle qui est la plus intéressante. La meilleure formule consiste en général en un prix d’achat raisonnable et un loyer élevé pour dégager une rentabilité confortable.

Lorsque le rendement possible est compris entre 5 et 8 %, vous pourrez estimer qu’il s’agit d’un bon investissement locatif. Le simulateur LMNP vous aide donc à faire le bon choix pour optimiser ce placement. Vous pourrez acquérir un bien immobilier et le proposer à la location meublée pour en tirer des revenus intéressants.

Le calcul de l’impôt sur le revenu locatif 

Opter pour la location meublée donne droit à des avantages fiscaux. Cependant, il est bien souvent difficile de se rendre compte des changements au niveau de vos impôts. L’utilisation d’un simulateur LMNP vous permet justement de les calculer et de comprendre les retombées positives d’un tel choix locatif.

Cet outil gratuit permet notamment de calculer votre TMI qui sert de base pour le calcul de l’impôt. Vous pouvez également l’utiliser pour déduire l’abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC. Vous pourrez plus facilement déduire les charges lorsque le régime réel est appliqué. Cette simulation permet donc de connaître avec précision les avantages du LMNP. Une fois que vous avez renseigné toutes les données utiles, ce simulateur est en mesure de vous indiquer le revenu global net qui sera pris en compte et le montant de l’impôt que vous aurez à payer.

Préparer votre transaction immobilière 

Bien entendu, vous pourrez simuler votre financement. L’objectif est de souscrire au meilleur crédit immobilier. L’étape de la simulation est importante pour trouver quel est le meilleur taux ou le TAEG le plus intéressant. Vous devrez ensuite souscrire auprès de l’organisme qui formule la proposition la plus attractive.

Si vous envisagez une revente, vous avez tout intérêt à calculer votre enrichissement patrimonial. Vous saurez quelle est la plus-value que vous pouvez espérer lors de cette transaction. 

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Simulation LMNP Classique (réel)

En statut LMNP classique vous pourrez déduire chaque année sur votre déclaration fiscale des charges d'amortissement en plus des charges classiques d'un investissement immobilier (charges de copropriété, intérêts d'emprunts, assurances, taxe foncière etc.).

Ces amortissements vous permettent de faire une réelle économie d'impôts puisque vous réduisez le bénéfice a déclarer sur une longue période (comptez entre 25 et 40 ans pour l'immobilier et entre 5 et 10 ans pour les meubles que vous mettez dans l'appartement).

Pour les frais d'acquisition (frais de notaire) vous pourrez soit les amortir soit les déduire directement.

Dans le cas du chois d'un investissement locatif en statut LMNP réel il est donc conseillé de prendre un comptable qui s'occupera chaque année de calculer vos amortissements et de faire votre déclaration fiscale afin d'optimiser au mieux votre investissement.

Simulation LMNP micro BIC

En statut LMNP micro BIC, la déclaration est simplifiée, on parle de déclaration forfaitaire. Votre simulation est donc plus simple à réaliser.

Chaque année, vous déclarez pour votre investissement locatif le revenu global que vous avez perçu (somme des loyers) et pourrez automatiquement déduire 50% (ou 71% s'il s'agit d'une location touristique soit classé soit en statut de chambre d'hôtes).

Vous ne serez donc imposé que sur le bénéfice restant une fois déduit ces 50 ou 71%.

En choisissant ce statut vous renoncez à la possibilité de déduire des charges réelles.

 Choisir le LMNP réel ou micro BIC ?

Ce choix est certainement le plus important lors d'un investissement en location meublée. En fonction de votre projet, de sa rentabilité mais aussi de son mode de financement l'une des deux options peut apparaitre comme beaucoup plus rentable.

Pour définir la meilleure option pour vous il faudra donc réaliser les deux simulations et les comparer.

Globalement, si vous avez beaucoup de charges à déduire comme des intérêts d'emprunts, il y a de fortes chances que la déclaration au réel soit plus intéressante. 

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