Devenir LMNP : conditions et avantages

Pourquoi choisir de louer en LMNP ?

L’investissement dans la pierre est considéré comme le placement le plus sûr et le plus rentable. En la matière, les dispositifs et les niches fiscales sont à utiliser à bon escient.

 

Investir en LMNP consiste à acheter un bien immobilier, le meubler et le mettre en location. Lorsque ce logement est neuf, vous pourrez récupérer la TVA sous certaines conditions. Grâce aux revenus générés par cette location en meublé non professionnel, vous allez pouvoir bien préparer votre retraite, vous constituer un patrimoine, réduire vos impôts ou percevoir des revenus complémentaires.

 

Location LMNP : pour quel investisseur ?

Tous les contribuables français peuvent obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, à condition de respecter les conditions suivantes : 

• Être le propriétaire du bien proposé en location en meublé non professionnel
• Percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels. De plus, ces loyers ne doivent pas correspondre à plus de 50 % de l’ensemble de vos revenus
• Ne pas être inscrit en tant que loueur meublé professionnel (LMP) à auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

 
En effet, vous devez différencier le statut LMNP du LMP. Dans le second cas, vos revenus issus de la location meublée dépassent le plafond de 23 000 € par an. Dès qu’elles sont supérieures aux autres revenus, vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Professionnel.

 

Les avantages de la location LMNP

Les caractéristiques de la location en meublé non professionnel intéressent de nombreux investisseurs : 

• Se constituer un patrimoine immobilier
• Percevoir des revenus complémentaires et bien préparer sa retraite
• Un amortissement de son investissement
• La possibilité de déduire les charges liées à la gestion de votre logement, de même que les intérêts relatifs à votre prêt immobilier
• La possibilité de récupérer la TVA à 20 % sous certaines conditions
• Cumuler le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard

 

Quelle zone privilégier pour son investissement ?

Contrairement à la loi Pinel ou Denormandie, il n’existe pas de zonage pour le statut LMNP. Vous êtes donc libre de choisir l’emplacement qui vous semble le plus judicieux. Toutefois, pour le bien en lui-même, vous devez respecter certaines conditions pour être éligible.

 Pour pouvoir être considéré comme meublé, votre logement doit être équipé de la liste du mobilier établi par décret. Il doit donc être habitable dès l’arrivée du locataire. Pour éviter ces frais, vous pouvez investir dans une résidence de services. En plus du mobilier nécessaire, ces résidences pour étudiants ou pour personnes âgées proposent le petit-déjeuner, le nettoyage du logement, le prêt et l’entretien du linge de maison.

Investir dans ce type de logement permet de cumuler la loi LMNP et les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif est en effet dédié aux biens dans les résidences de services.

 

Les obligations du bailleur en LMNP

Pour pouvoir profiter de ce statut, vous devez déclarer votre activité au Greffe du Tribunal de Commerce. De plus, vos revenus annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € et ne pas constituer plus de 50 % de vos revenus globaux. Si vous dépassez ces plafonds, vous devez Loueur Meublé Professionnel. Étant donné que la fiscalité est différente, vous devez être vigilant quant à ces règles.

 

Les avantages de la location en meublé non professionnel

Le rendement que vous pouvez espérer pour un logement meublé est nettement supérieur à celui d’une location nue. Pour connaître précisément ce chiffre, vous pouvez multiplier les loyers par douze et diviser le résultat par le coût de l’investissement. En multipliant par 100, vous connaîtrez le pourcentage de rentabilité sur un an. Vous pourrez constater qu’il est plus avantageux que celui d’un logement nu.

 Compte tenu de la fiscalité attractive de ce type de location, le rendement sera encore amélioré. Vous allez amortir votre investissement locatif LMNP en un temps plus court que pour une location vide.

 Associé au dispositif Censi-Bouvard, ce statut vous permet d’optimiser au maximum votre investissement. Cette loi permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat. Il faudra vous concentrer sur les résidences de services pour pouvoir en profiter.

 

Les inconvénients du statut LMNP

Si ce statut de loueur en meublé non professionnel peut correspondre à certains investisseurs, il comporte des points faibles. Cette niche fiscale demande de signer des baux de location assez courts. Cet aspect peut être complexe à gérer car vous aurez rarement des locataires prêts à signer de nouveaux baux pour rester une longue période.

De plus, vous devez prévoir le coût du mobilier et des équipements pour le logement. Leur entretien a également un coût. Même si le loyer est plus élevé et que certaines charges sont déductibles, vous devez en avoir conscience au moment de vous lancer dans ce type d’investissement.

 

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il faut respecter certaines conditions. Ces conditions sont liées aux caractéristiques du logement et au bailleur.

Conditions liées aux caractéristiques du logement

Pour qu'un logement soit éligible au statut LMNP, il doit répondre à plusieurs critères. Tout d'abord, le logement doit être meublé. Cela signifie qu'il doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne. Cela comprend, entre autres, des meubles pour dormir, manger et vivre, ainsi que des équipements de cuisine et de salle de bains.

De plus, le logement doit être loué à titre de résidence principale pour le locataire. Cela signifie que le locataire doit y vivre la majeure partie de l'année. Il peut s'agir d'un étudiant qui loue le logement pendant l'année scolaire, d'un salarié en mission temporaire, ou d'une personne qui loue le logement à l'année.

Enfin, le logement doit être en bon état. Il doit être conforme aux normes de décence et de sécurité, et ne doit pas présenter de risques pour la santé ou la sécurité des locataires.

Conditions liées au bailleur

En ce qui concerne le bailleur, plusieurs conditions doivent également être respectées pour bénéficier du statut LMNP. Tout d'abord, le bailleur doit être une personne physique. Cela signifie que les sociétés ne peuvent pas bénéficier du statut LMNP.

De plus, le bailleur doit ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel. En effet, pour bénéficier du statut LMNP, le bailleur ne doit pas être considéré comme un professionnel de la location meublée.

Cela signifie que les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Enfin, les revenus locatifs annuels tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser un certain seuil. Ce seuil est fixé à 23 000 euros par an. Si les revenus locatifs dépassent ce seuil, le bailleur est considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), et non comme un LMNP.

 

La déclaration de l’activité LMNP

La déclaration de votre activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une étape cruciale pour bénéficier des avantages fiscaux associés à ce statut. Cette déclaration peut être effectuée sous deux régimes différents : le régime micro-BIC et le régime réel.

Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC, ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, est le régime fiscal simplifié applicable aux LMNP. Il est particulièrement adapté aux propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs inférieurs à 70 000 euros par an.

Pour déclarer votre activité LMNP sous le régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire P0i et le transmettre au greffe du tribunal de commerce. Ce formulaire permet d'obtenir un numéro SIRET et de déclarer le début de votre activité de location meublée.

Ensuite, chaque année, vous devrez déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus personnels. Ces revenus seront automatiquement réduits de 50% pour tenir compte des charges et des amortissements. Le solde sera ajouté à vos autres revenus imposables.

Déclaration LMNP sous le régime réel

Le régime réel est une autre option pour les LMNP. Il est généralement plus avantageux pour les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs supérieurs à 70 000 euros par an ou qui ont des charges et des amortissements importants.

Pour déclarer votre activité LMNP sous le régime réel, vous devez également remplir le formulaire P0i et le transmettre au greffe du tribunal de commerce. Ensuite, chaque année, vous devrez remplir une déclaration de résultats (formulaire 2031 pour les entreprises individuelles).

Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, e

tc.) ainsi que l'amortissement de votre bien et de vos meubles. Si vos charges et amortissements dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez créer un déficit et réduire ainsi votre impôt.

 

La fiscalité des revenus locatifs dans le cadre du statut LMNP

La fiscalité des revenus locatifs est un aspect essentiel à prendre en compte lorsque vous envisagez d'investir dans l'immobilier en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants qui peuvent vous permettre d'optimiser la rentabilité de votre investissement.

L’imposition des revenus locatifs du LMNP

Les revenus locatifs perçus dans le cadre du statut LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le montant de vos revenus locatifs et le régime fiscal que vous avez choisi (micro-BIC ou régime réel), le calcul de votre impôt sera différent.

Dans le cadre du régime micro-BIC, vos revenus locatifs seront automatiquement réduits de 50% pour tenir compte des charges et des amortissements. Le solde sera ajouté à vos autres revenus imposables.

Dans le cadre du régime réel, vous pourrez déduire l'ensemble de vos charges réelles ainsi que l'amortissement de votre bien et de vos meubles. Si vos charges et amortissements dépassent vos revenus locatifs, vous pourrez créer un déficit et réduire ainsi votre impôt.

La déduction des charges des revenus locatifs

Le statut LMNP vous permet de déduire de vos revenus locatifs un certain nombre de charges, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux, les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, etc. Cette déduction des charges peut vous permettre de réduire significativement votre impôt.

L’imputation et le report du déficit foncier

Dans le cadre du régime réel, si vos charges et amortissements dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez créer un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur vos autres revenus de même nature et, si

nécessaire, être reporté sur les années suivantes.

La déduction des amortissements

L'un des principaux avantages du statut LMNP est la possibilité de déduire les amortissements de votre bien immobilier et de vos meubles. L'amortissement correspond à la perte de valeur de votre bien due à l'usure ou à l'obsolescence. Cette déduction peut vous permettre de réduire votre base imposable et donc votre impôt.

 

Le bail commercial en LMNP

Le bail commercial en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un élément clé de l'investissement en LMNP. Il s'agit d'un contrat de location entre le propriétaire (bailleur) et l'exploitant de la résidence (locataire), qui définit les conditions de location du bien immobilier.

Le bail commercial : qu'est-ce que c'est ?

Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d'un bien immobilier à un exploitant qui va utiliser ce bien pour son activité commerciale. Dans le cadre du LMNP, l'exploitant est généralement une société de gestion qui va louer le bien pour le compte du propriétaire.

Ce type de bail offre une grande sécurité au propriétaire, car il est généralement conclu pour une durée de 9 ans, renouvelable. De plus, le locataire est tenu de respecter certaines obligations, comme l'entretien du bien, le paiement des charges et des taxes, ainsi que le versement d'un loyer au propriétaire.

Les spécificités du bail commercial en LMNP

Le bail commercial en LMNP présente plusieurs spécificités. Tout d'abord, le bien loué doit être meublé. Cela signifie qu'il doit être équipé de tout le mobilier nécessaire pour permettre une utilisation immédiate par le locataire.

Ensuite, le bail commercial en LMNP est généralement conclu avec une société de gestion qui exploite une résidence de services (résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence pour seniors, etc.). Cette société de gestion se charge de la location du bien, de son entretien et de la fourniture des services associés.

Enfin, le bail commercial en LMNP offre une grande sécurité au propriétaire. En effet, le loyer est généralement garanti, même en cas de vacance locative. De plus, le propriétaire n'a pas à se soucier de la gestion du bien, qui est prise en charge par la société de gestion.

Les obligations du bailleur et du locataire

Dans le cadre d'un bail commercial en LMNP, le bailleur et le

locataire ont chacun des obligations à respecter.

Le bailleur doit notamment :

• Mettre à disposition du locataire un bien en bon état, équipé de tout le mobilier nécessaire.
• Assurer le bien contre les risques locatifs.
• Payer les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.

De son côté, le locataire doit :

• Payer le loyer et les charges convenus dans le bail.
• Utiliser le bien conformément à sa destination et l'entretenir.
• Assurer le bien contre les risques locatifs.

En conclusion, le bail commercial en LMNP est un outil intéressant pour l'investisseur qui souhaite se lancer dans la location meublée non professionnelle. Il offre une grande sécurité et permet de déléguer la gestion du bien à une société de gestion. Toutefois, il est important de bien comprendre les obligations qui incombent à chaque partie avant de signer un tel bail.

 

Est-il possible de cumuler le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard est une mesure fiscale qui a été mise en place pour encourager l'investissement dans l'immobilier locatif meublé. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location meublée.

Cependant, il est important de noter que ce dispositif est soumis à certaines conditions. Par exemple, le logement doit être loué meublé et faire partie d'une résidence de services (résidence pour étudiants, résidence de tourisme classée, résidence pour personnes âgées ou handicapées, résidence d'accueil et de soins pour personnes âgées, résidence avec services pour personnes âgées).

Alors, est-il possible de cumuler le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ? La réponse est oui. En effet, le dispositif Censi-Bouvard est en réalité une variante du statut LMNP. Il permet aux investisseurs de bénéficier à la fois des avantages du statut LMNP (notamment la possibilité de déduire les charges et les amortissements de leurs revenus locatifs) et d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Cependant, il est important de noter que le dispositif Censi-Bouvard n'est pas toujours la meilleure option pour les investisseurs. En effet, il ne permet pas de déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus locatifs, contrairement au régime réel du statut LMNP. De plus, la réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 euros d'investissement par an.

 

Comment revendre son bien LMNP ?

La revente d'un bien LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est une étape importante qui nécessite une bonne préparation et une connaissance approfondie du marché immobilier. Voici quelques points clés à prendre en compte lors de la revente de votre bien LMNP.

Tout d'abord, il est essentiel de bien évaluer la valeur de votre bien. Cette évaluation doit prendre en compte plusieurs facteurs tels que l'emplacement du bien, sa taille, son état général, le type de bien (appartement, maison, studio...), la demande sur le marché, etc. Il est recommandé de faire appel à un professionnel de l'immobilier pour obtenir une évaluation précise.

Ensuite, il est important de préparer votre bien pour la vente. Cela peut impliquer des travaux de rénovation pour améliorer l'attrait du bien et augmenter sa valeur. Il est également recommandé de rassembler tous les documents relatifs à la propriété et à la gestion du bien (contrats de location, déclarations fiscales, factures, etc.) qui pourront être demandés par les potentiels acheteurs.

La troisième étape consiste à trouver un acheteur. Vous pouvez choisir de vendre votre bien par vous-même ou de faire appel à un agent immobilier. Dans les deux cas, il est important de bien présenter votre bien et de mettre en avant ses atouts. Il peut être utile de faire appel à un photographe professionnel pour obtenir des photos de qualité de votre bien.

Enfin, une fois que vous avez trouvé un acheteur, il est temps de finaliser la vente. Cela implique la signature d'un compromis de vente, puis d'un acte de vente chez un notaire. Il est important de bien comprendre toutes les implications légales et fiscales de la vente de votre bien LMNP.

En résumé, la revente d'un bien LMNP nécessite une bonne préparation et une connaissance approfondie du marché immobilier. Il est recommandé de faire appel à des professionnels pour vous accompagner dans cette démarche.

Note: Il est important de noter que la revente d'un bien LMNP peut avoir des implications fiscales, notamment en ce qui concerne la plus-value immobilière. Il est donc recommandé de consulter un conseiller fiscal avant de procéder à la vente.

Astuce : Pour faciliter la revente de votre bien LMNP, il peut être intéressant de le vendre avec un bail commercial en cours. Cela peut rassurer les acheteurs potentiels sur la rentabilité de l'investissement.