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Location meublée : le guide complet à l’attention des bailleurs
En quoi consiste la location meublée ?
Une location meublée désigne un logement qui possède le nécessaire pour la vie courante. En tant que propriétaire-bailleur, vous devrez équiper le bien des éléments suivants :
- Une literie avec une couette ou une couverture
- Des rideaux ou des volets pour les fenêtres
- Une table et au moins une chaise
- Des étagères pour ranger ses affaires
- Des luminaires
- Le matériel nécessaire pour l’entretien du logement
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four micro-ondes
- Un réfrigérateur ou un congélateur
- De la vaisselle
- Des ustensiles de cuisine
Bien entendu, tous ces équipements doivent être en bon état. Le locataire qui choisit ce logement comme résidence principale pourra donc emménager directement.
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Guide de la location meublée : le contrat ou bail
Lors de la signature d’un bail, vous devez vous assurer de respecter les règles en vigueur pour un logement meublé. Vous pouvez choisir entre trois types de contrat de location :
- Le contrat classique est conclu pour une durée d’un an et renouvelable par tacite reconduction.
- Un bail étudiant de neuf mois non renouvelable. Si l’étudiant souhaite rester, il devra signer un nouveau contrat de location.
- Le bail mobilité d’une durée d’un à dix mois pour les personnes qui recherchent un logement temporaire dans une nouvelle ville.
Grâce à ces différentes possibilités, vous pouvez cibler un type de locataires en particulier. À tout moment, vous pouvez vous adresser à une certaine catégorie de particuliers en fonction du bail que vous souhaitez signer
Quel dépôt de garantie en location meublée ?
Pour une location meublée, le dépôt de garantie ou caution correspond à deux mois de loyer hors charges. Cette somme est à verser dès l’entrée dans les lieux, en même temps que le premier mois de loyer. Le montant exact doit être précisé dans le bail de location.
Pour un bail mobilité, sachez par contre que vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie. Vous devrez donc en informer les candidats à la location. Pour vous prémunir contre les impayés de loyer et les dégradations dans le logement, vous pouvez souscrire une assurance garanties des loyers impayés.
Le marché de la location meublée en France
En 2019, ce marché spécifique a connu une hausse de 5,2 % en un an. La flexibilité avec plusieurs types de contrats de location fait le bonheur des propriétaires-bailleurs. Vous pouvez également fixer librement le loyer, qui est en moyenne 50 € plus élevé que pour une location nue. Ceci explique pourquoi l’offre pour ce type de logements augmente en France, notamment dans les grandes villes.
Le phénomène de vacance locative touche peu les logements meublés. Il est de seulement 46 jours pour une location meublée contre 69 jours pour une location vide. Pour un propriétaire, il s’agit donc d’une excellente façon de sécuriser son investissement locatif.
Ce type de bail de location est très prisé dans les grandes villes. Les étudiants et les professionnels en mobilité recherchent régulièrement des biens de ce type. En vous spécialisant dans le domaine, vous pourrez donc répondre à leurs attentes. Ce choix de placement dans l’immobilier vous permet de générer un rendement annuel intéressant.
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Le statut loueur meublé non professionnel (LMNP)
Un guide de la location meublée se doit d’aborder ce statut spécifique et ses avantages. Lorsque vous décidez de proposer un logement meublé, vous devez vous enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).
Pour pouvoir bénéficier de ce statut, vous devez respecter certaines conditions :
- La location de biens meublés ne doit pas correspondre à votre activité professionnelle
- Vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an
- Les revenus générés par la location meublée ne peuvent pas dépasser 50 % de vos revenus globaux
Quels logements cibler pour la location meublée ?
Vous pouvez proposer un logement meublé en tant que résidence principale. Vous pouvez proposer une chambre à un étudiant, une bien en location saisonnière (sur Airbnb par exemple), une chambre d’hôtes ou investir dans des résidences de services.
Lorsque vous optez pour une résidence de ce type pour étudiants, seniors ou de professionnels, vous pouvez cumuler les avantages du LMNP avec ceux de la loi Censi-Bouvard.
N’hésitez pas à consulter également notre article sur la LMNP et l’ancien.
Les avantages de la location meublée
Se lancer dans la location meublée présente de nombreux points forts. En tant que propriétaire-bailleur, vous pourrez donc préférer cette forme de location. Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous soyez débutant en LMNP, Simulimmo vous accompagne dans ce projet.
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La simplicité administrative
Pour bénéficier de ce statut, il vous suffit de proposer un bien meublé à la location. Vous devez veiller à respecter la liste des éléments indispensables. Vous avez simplement deux démarches à réaliser :
- Déclarer votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire dédié.
- Transmettre votre liasse fiscale chaque année au service des impôts des entreprises.
La flexibilité du bail
Le bail meublé est signé pour une durée d’un an ou de 9 mois pour les étudiants. En tant que propriétaire, vous pouvez donc rapidement décider de poursuivre la location avec la personne en place ou d’en choisir une autre si vous rencontrez quelques difficultés.
Si vous souhaitez utiliser le bien en tant que votre propre résidence principale, vous pourrez donc rapidement le récupérer. De plus, il est plus facile de revendre un logement qui fait l’objet d’un bail meublé car les formalités administratives sont moins lourdes que pour un logement nu.
Des revenus locatifs plus élevés
En moyenne, le loyer pour un logement meublé est 10 à 15 % plus élevé que pour un logement neuf. Pour un même prix d’achat, vous pouvez donc obtenir un rendement nettement meilleur en proposant une location meublée.
Compte tenu de l’évolution de la demande, notamment dans le cadre de la colocation, vous limitez les risques de vacance locative. La rentabilité annuelle n’est donc que rarement affectée par des périodes où le logement est inoccupé.
Les avantages fiscaux du LMNP
La location meublée intéresse de nombreux investisseurs puisque des avantages fiscaux non négligeables peuvent être obtenus en fonction du régime choisi :
- Un abattement de 50 à 71 % avec le régime micro-BIC. Le calcul des impôts repose donc sur les revenus restants après cette déduction.
- Le régime réel simplifié qui permet d’amortir le mobilier ainsi que les dépenses liées à votre activité. Il peut s’agir des frais de notaire, d’agence, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunts et les frais en cas de recours à un comptable.
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Une plus-value importante en cas de revente
Lors de la revente de votre bien, vous pouvez enregistrer des bénéfices si le prix est supérieur à celui que vous avez payé. Grâce à la flexibilité de votre bail, vous pouvez vendre votre bien rapidement sans avoir à attendre trois ans avant qu’il se termine.
Les inconvénients de la location meublée
Malgré ses atouts, un guide de la location meublée complet se doit d’aborder les points faibles de ce type d’investissement locatif LMNP. Vu que les baux sont plus courts, la rotation des locataires est plus fréquente. Vous devrez organiser les visites, les états des lieux et signer les contrats de location. Cette activité peut donc rapidement s’avérer chronophage si vous ne faites pas appel à la gestion locative.
Avec une telle rotation, vous devrez également prévoir un entretien plus fréquent du logement, du mobilier et des équipements. En cours de bail, vous devez également gérer les pannes des appareils mis à disposition.
En somme, la location meublée est intéressante fiscalement mais s’avère plus contraignante. Pour éviter d’avoir à tout gérer, sachez que les agences immobilières proposent de plus en plus de les prendre en charge via un mandat de gestion complet. Vous pouvez également consulter les avis sur la LMNP.
La fiscalité de la location meublée
Les avantages de la location meublée concernent également l’imposition. Les investisseurs sont nombreux à s’y intéresser compte tenu de la fiscalité attractive.
L’imposition des revenus générés par la location meublée
Dans ce guide de location meublée, nous voulions vous signaler que la fiscalité LMNP diffère de celle pour les logements nus. Les recettes locatives sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils ne correspondent pas à des revenus fonciers comme pour une location vide. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes davantage considéré comme une entreprise. Vous devrez donc remplir les formalités correspondantes.
Pour la déclaration de ces recettes, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition dès lors que vous êtes enregistré comme loueur en meublé non professionnel :
- Le régime forfaitaire si vous percevez moins de 70 000 €. Vous bénéficiez donc d’un abattement de 50 %. Il peut atteindre 71 % si votre location meublée est classée comme résidence de tourisme.
- Le régime réel : lorsque vous percevez plus de 70 000 €, vous pouvez déduire les charges et les amortissements.
Comme vous pouvez le constater, cette opération peut apparaître comme particulièrement intéressante. Pour vous constituer un patrimoine immobilier en réduisant les impôts au maximum, vous pouvez donc vous tourner vers ce type d’investissement.
Les exonérations d’impôts possibles
La location meublée peut être avantageuse puisque vous pouvez être exonéré d’impôt. Pour pouvoir y prétendre, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Les pièces proposées à la location doivent correspondre à tout ou partie de votre résidence principale.
- Le logement loué doit correspondre à la résidence principale du locataire, même de façon temporaire
- Le prix du loyer doit être fixé de façon raisonnable.
- Dès lors que vous réunissez ces conditions, vous pouvez éviter de payer des impôts. Vous devrez en faire la demande à l’administration fiscale en justifiant votre situation.
Quelles taxes pour vos logements meublés ?
Lorsque vous devez loueur en meublé, professionnel ou non-professionnel, vous devez verser plusieurs taxes aux collectivités locales :
- La taxe foncière doit être versée chaque année. Son montant dépend de la valeur locative de votre bien déterminée par la collectivité territoriale.
- La cotisation foncière des entreprises ou CFE correspond à un impôt local qui doit être réglée par tous les investisseurs en LMNP, quel que soit le régime choisi.
- La taxe d’habitation concerne tous les propriétaires d’un bien meublé dès lors qu’il sert d’habitation.
Au moment de simuler votre investissement, vous devez comptabiliser ces taxes. Vous saurez précisément quel sera le poids financier d’un tel placement.
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