LMNP en résidence gérée : quel mode de fonctionnement ?

Une résidence de services réunit plusieurs logements meublés qui peuvent être proposés à la location à une clientèle spécifique. Il s’agit notamment des personnes âgées, des étudiants ou des professionnels. Dans ces résidences, des services adaptés sont mis en place par l’exploitant : salle de sport, conciergerie, coiffeur, restaurant, etc.

En tant qu’investisseur, vous achetez un bien dans une résidence de services existante ou en VEFA. Gérée par un exploitant ou un gestionnaire dédié, un bail commercial est alors signé. Grâce à ce contrat spécifique, l’exploitant se charge de l’ensemble de la gestion de cette location meublée. Ce mode de fonctionnement est notamment proposé pour les résidences étudiantes, les résidences seniors, Ehpad ou les résidences de services.

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Quels sont les avantages de la LMNP en résidence de services ?

Des avantages fiscaux attractifs

Grâce à votre statut de Loueur en Meublé non Professionnel, vos recettes locatives ne sont pas considérées comme des revenus fonciers. Au contraire, elles sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous optez ensuite pour le régime micro-BIC ou le régime réel pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % ou d’un amortissement comptable sur la valeur de votre investissement. Le montant de vos impôts est donc largement réduit.

Déléguer sa gestion

Lorsque vous optez pour la LMNP en résidence de services, un exploitant professionnel réalise les démarches suivantes :

• Assurer le bon fonctionnement des services proposés dans la résidence
• Garantir la pérennité de l’activité
• Se charger de la gestion locative de bien : recherche de locataire, état des lieux, entretien
• L’encaissement des loyers

En tant qu’investisseur, vous n’avez donc pas à vous soucier de la gestion locative. L’exploitant se charge de tout dès lors que vous signez un bail commercial de 9 ans.

La récupération de la TVA

L’un des avantages majeurs de choisir la LMNP en résidence de services est que vous pouvez récupérer le montant de la TVA. Cette opération est possible si la résidence choisie proposer 3 des 4 services suivants :

• Accueil
• Service de petit-déjeuner
• Nettoyage des logements
• Mise à disposition et entretien du linge de maison
  
  

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La sécurisation des revenus grâce au bail commercial

En signant un bail commercial, vous bénéficiez de droits et obligations particuliers. Ce document indique notamment quand les loyers sont perçus, à savoir de façon mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Les conditions de révision de ce loyer sont également mentionnées. Vous y trouverez également la répartition des charges.

Vos revenus sont sécurisés puisque vous percevez un loyer net de charges pendant toute la durée du bail. Même si votre bien est inoccupé, cette rentrée d’argent est garantie.

Une rentabilité intéressante

Une fois que les frais de gestion de l’exploitant ont été déduits, le rendement annuel de la LMNP en résidence de services est compris entre 4 et 5 %. Il est donc supérieur à celui espéré dans la location classique.

Le cumul avec la loi Censi-Bouvard

Sous certaines conditions, le statut LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard. Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 %.

Les inconvénients de la LMNP en résidence de services

Malgré les atouts de ce type de location, vous devez tenir compte de ses inconvénients avant d’investir :

• Si l’exploitant est défaillant, votre rentabilité sera mise en péril
• Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être revu à la baisse. Il peut également mettre fin au bail.
• Si la résidence de services est revendue, vous devrez subir les choix concernant le prix et les modalités de la vente.

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