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Fiscalité LMNP : comprendre le statut et les régimes
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En quoi consiste la location meublée non professionnelle ?
Le statut LMNP renvoie à la location d’un bien meublé par un propriétaire particulier. Pour louer en location meublée non professionnelle, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € et ne pas constituer plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Ce dispositif LMNP est aussi bien valable pour l’immobilier neuf qu’ancien. Étant donné qu’il échappe au plafonnement des niches fiscales, vous pouvez investir dans plusieurs logements meublés.
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Démarrer ma simulationLes conditions pour obtenir le statut LMNP
Avant de se pencher sur la fiscalité du statut LMNP, les conditions d’éligibilité sont à respecter scrupuleusement :
- Transmettez une demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce
- Vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an
- Cette activité doit rester occasionnelle
Fiscalité du LMNP : la déclaration de recettes
L’administration fiscale ne considère pas les recettes locatives en LMNP comme des revenus fonciers. Au contraire, ils appartiennent aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le mode d’imposition diffère donc d’une location nue.
Régime fiscal LMNP : le micro-BIC
Ce régime s’avère le plus simple à adopter. Il est automatique lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an. L’avantage LMNP est limité dans ce cas car vous ne pouvez déduire les charges d’exploitation du bien. Par contre, vous pouvez déduire un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.
Déclarer ses revenus en régime micro-BIC
La fiscalité du LMNP sous le régime micro-BIC est assez simple puisque vous devez simplement remplir la déclaration fiscale 2042 C PRO. Si vous réalisez cette démarche sur format papier, vous devrez joindre le Cerfa n°11222*22 en tant qu’annexe. En ligne, le formulaire est accessible en précisant que vous avez des revenus des locations meublées non professionnelles à déclarer.
Régime micro-BIC et obligations comptables
Lorsque vous avez choisi ce régime fiscal pour votre LMNP, vous devez tenir un livre de recettes et un livre d’achats. Ces documents comptables peuvent être demandés à tout moment par l’administration fiscale.
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Régime fiscal LMNP : le régime réel
S’il est plus complexe à comprendre, le régime LMNP au réel permet de cumuler les avantages en LMNP. Dans ce cas, l’abattement n’est plus de 50 %. Au contraire, vous calculez directement les frais et charges pour votre location meublée. Vous pouvez ensuite les déduire de vos recettes locatives.
Ce régime s’applique automatiquement dès que vous dépassez 70 000 € de revenus locatifs par an. Vous pouvez également en faire la demande mais sachez que vous ne pourrez pas retrouver le régime micro-BIC si vous changez d’avis.
Déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel
Vous devez distinguer régime réel normal et simplifié. Les obligations comptables diffèrent pour chaque situation. Pour votre déclaration LMNP, vous utiliserez le formulaire 2031 puis ses annexes en fonction du régime exact choisi. La liasse fiscale est ensuite à transmettre au service des impôts des entreprises (SIE).
Régime réel et obligations comptables
Dans le cadre de votre investissement vous devrez tenir une comptabilité LMNP. En cas de contrôle de l’administration fiscale, vous devez être en mesure de produire les documents suivants :
- Un bilan comptable avec les créances et dettes à la clôture de l’exercice
- Un compte de résultat simplifié de l’exercice
- Un tableau récapitulatif des immobilisations et amortissements en ce qui concerne les plus-values et les moins-values
- Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
- Un tableau permettant d’évaluer la valeur produite lors de l’exercice
Sachez qu'il est aussi possible d'acquérir et déclarer votre investissement LMNP en SCI.
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