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Fiscalité LMNP : comprendre le statut et les régimes

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) correspond à un dispositif de défiscalisation. Cette niche fiscale permet de réduire vos impôts. Toutefois, pour pouvoir en profiter, vous devez comprendre la fiscalité du LMNP. Simulimmo fait le point sur les zones d’ombres en ce qui concerne l’amortissement, la TVA, les régimes fiscaux, les conditions de location et de déclaration.

En quoi consiste la location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP renvoie à la location d’un bien meublé par un propriétaire particulier. Pour louer en location meublée non professionnelle, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € et ne pas constituer plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Ce dispositif LMNP est aussi bien valable pour l’immobilier neuf qu’ancien. Étant donné qu’il échappe au plafonnement des niches fiscales, vous pouvez investir dans plusieurs logements meublés.

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Les conditions pour obtenir le statut LMNP

Avant de se pencher sur la fiscalité du statut LMNP, les conditions d’éligibilité sont à respecter scrupuleusement :

  • Transmettez une demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce
  • Vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an
  • Cette activité doit rester occasionnelle

 


Fiscalité du LMNP : la déclaration de recettes

L’administration fiscale ne considère pas les recettes locatives en LMNP comme des revenus fonciers. Au contraire, ils appartiennent aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le mode d’imposition diffère donc d’une location nue.

 

Régime fiscal LMNP : le micro-BIC

Ce régime s’avère le plus simple à adopter. Il est automatique lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an. L’avantage LMNP est limité dans ce cas car vous ne pouvez déduire les charges d’exploitation du bien. Par contre, vous pouvez déduire un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs.

Déclarer ses revenus en régime micro-BIC

La fiscalité du LMNP sous le régime micro-BIC est assez simple puisque vous devez simplement remplir la déclaration fiscale 2042 C PRO. Si vous réalisez cette démarche sur format papier, vous devrez joindre le Cerfa n°11222*22 en tant qu’annexe. En ligne, le formulaire est accessible en précisant que vous avez des revenus des locations meublées non professionnelles à déclarer.

Régime micro-BIC et obligations comptables

Lorsque vous avez choisi ce régime fiscal pour votre LMNP, vous devez tenir un livre de recettes et un livre d’achats. Ces documents comptables peuvent être demandés à tout moment par l’administration fiscale.

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Régime fiscal LMNP : le régime réel

S’il est plus complexe à comprendre, le régime réel permet de cumuler les avantages en LMNP. Dans ce cas, l’abattement n’est plus de 50 %. Au contraire, vous calculez directement les frais et charges pour votre location meublée. Vous pouvez ensuite les déduire de vos recettes locatives.

Ce régime s’applique automatiquement dès que vous dépassez 70 000 € de revenus locatifs par an. Vous pouvez également en faire la demande mais sachez que vous ne pourrez pas retrouver le régime micro-BIC si vous changez d’avis.

Déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel

Vous devez distinguer régime réel normal et simplifié. Les obligations comptables diffèrent pour chaque situation. Pour votre déclaration, vous utiliserez le formulaire 2031 puis ses annexes en fonction du régime exact choisi. La liasse fiscale est ensuite à transmettre au service des impôts des entreprises (SIE).

Régime réel et obligations comptables

En cas de contrôle de l’administration fiscale, vous devez être en mesure de produire les documents suivants :

  • Un bilan comptable avec les créances et dettes à la clôture de l’exercice
  • Un compte de résultat simplifié de l’exercice
  • Un tableau récapitulatif des immobilisations et amortissements en ce qui concerne les plus-values et les moins-values
  • Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
  • Un tableau permettant d’évaluer la valeur produite lors de l’exercice

 

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👉 Questions fréquentes

Quel impôt pour LMNP ?

Lorsque vous bénéficiez du statut LMNP, la fiscalité est simple. Vos loyers sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant à régler dépend ensuite du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Quels sont les avantages fiscaux d'une location meublée ?

Lorsque vous investissez dans un logement meublé, vos revenus locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme revenus fonciers. Grâce à ce mode de fonctionnement, vous pouvez réduire vos impôts de façon significative.

Comment louer en meublé non professionnel ?

Pour pouvoir louer en LMNP, vous devez mettre à disposition un logement avec tous les meubles conformément à la liste fixée par décret. Vous pouvez aussi vous tourner vers une résidence de services et confier la gestion à un exploitant.

Comment sont imposés les loyers de votre location meublée ?

Vos revenus issus de la location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le calcul de l’impôt, le barème de l’impôt du revenu. Vous devez également payer les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

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