LMNP ancien : quelle fiscalité ?

Les avantages fiscaux en LMNP sont identiques à ceux octroyés au LMNP neuf, à savoir :

• Remboursement de la TVA sur le prix d’achat
• Amortissement comptable de l’immobilier, des frais d’achat du bien en lui-même et du mobilier pour la location meublée
• Déduction du déficit de revenus locatifs en BIC
• Imposition des plus-values au régime des particuliers

Lorsque vous décidez d’investir dans le marché immobilier ancien, vous bénéficiez en plus des avantages suivants :

• Une exonération sur les plus-values de cession dès que vous dépassez les 5 ans d’activité
• Vous profitez d’avantages sociaux puisque vous cotisez aux caisses maladies et vieillesse

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

Pourquoi s’intéresser à l’investissement en LMNP ancien ?

Le LMNP ancien possède des points forts à considérer en tant qu’investisseur. Avec un emplacement privilégié en centre-ville ou dans des quartiers prisés, le rendement locatif est souvent bien meilleur que dans le neuf. La vacance locative est limitée par une demande supérieure à l’offre. Vous pourrez facilement signer un nouveau contrat de bail.

Les atouts du marché du LMNP ancien

Ce marché secondaire s’avère attrayant puisque les prix à l’achat sont moins élevés. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine à petit prix. Contrairement à un bien en VEFA, vous en disposez immédiatement et commencez à générer des revenus locatifs.

Le rendement locatif LMNP dans l’ancien s’avère supérieur à celui qui peut être obtenu dans le neuf. Les coûts de construction sont actuellement plus élevés qu’il y a une décennie. Cette augmentation se répercute donc sur le prix à l’achat. Seuls les loyers sont proches mais il est évident que la rentabilité est plus intéressante dans l’ancien que dans le neuf. En ciblant un bien proche des écoles, des commerces ou des gares, vous pouvez saisir une belle opportunité d’investissement.

Grâce à un historique foncier, vous pouvez réaliser une projection des frais et des charges d’exploitation pour le bien acheté. Une simulation précise de la rentabilité de votre investissement en LMNP ancien vous permet de comparer avant d’investir.

Le maintien du statut LMNP ancien

De plus, ce statut spécifique est transmissible lors de la vente du bien. Alors que pour les autres lois de défiscalisation, l’avantage n’est pas transmissible, le LMNP ancien échappe à cette règle.

Cette pérennité joue largement en la faveur de ce type d’investissement locatif. Lors de la revente, vous pouvez mettre en avant cet argument pour convaincre les acquéreurs. Si vous respectez les prix du marché, vous trouverez toujours preneur pour un investissement assorti d’avantages fiscaux importants.

Simulez votre investissement locatif

Le premier simulateur en ligne qui vous donne des résultats détaillés en 2 minutes

Démarrer ma simulation

Faut-il préférer le LMNP ancien ou neuf ?

Malgré les avantages de ce marché secondaire, un tel investissement se réalise en toute connaissance de cause. Ces biens anciens étant moins nombreux sur le marché, attendez-vous à une forte concurrence de la part des investisseurs.

Lorsque vous achetez un bien ancien, vous devez vous attendre à réaliser quelques travaux d’entretien ou de rénovation. Pour limiter ces frais, vous pouvez préférer un bien dans une résidence de services. L’exploitant respecte scrupuleusement les normes en vigueur donc vous n’aurez pas de travaux à prévoir.

Avec des frais de notaire plus élevés que dans le neuf, l’achat d’un bien dans le cadre d’un LMNP ancien s’avère plus onéreux. Vous devez donc en tenir compte lors de l’estimation de votre rentabilité locative.

Besoin de conseils ?

Nos conseillers vous rappellent gratuitement pour répondre à vos questions et vous accompagner dans votre projet.

Demande de rappel

Comment choisir le bon bien en LMNP ancien ?

Choisir le bon bien immobilier pour un investissement en LMNP ancien n'est pas une tâche à prendre à la légère. Il s'agit d'une décision qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Voici quelques critères à considérer.

Les critères de choix d'un bien LMNP ancien

1. L'emplacement : C'est le critère le plus important. Un bien situé dans une zone à forte demande locative aura plus de chances d'être loué rapidement et à un bon prix. Pensez à la proximité des transports, des commerces, des écoles ou des centres d'intérêt.

2. L'état du bien : Un bien en bon état nécessitera moins de travaux de rénovation, ce qui peut réduire vos coûts initiaux. Cependant, un bien nécessitant des travaux peut être négocié à un prix plus bas.

3. La rentabilité : Calculez le rendement potentiel du bien. Prenez en compte le prix d'achat, les frais de notaire, les éventuels travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, et comparez-le au loyer que vous pouvez raisonnablement attendre.

4. Le potentiel de plus-value : Même si votre objectif principal est de générer des revenus locatifs, il est toujours bon de penser à la revente. Un bien situé dans une zone en développement ou en régénération peut offrir une belle plus-value à la revente.

Les pièges à éviter lors de l'achat d'un bien LMNP ancien

1. Ne pas faire d'étude de marché : Avant d'acheter, il est essentiel de comprendre le marché local. Quel type de bien est le plus demandé ? Quel est le loyer moyen ? Quel est le taux de vacance locative ?

2. Sous-estimer les coûts : Outre le prix d'achat, il y a d'autres coûts à prendre en compte, comme les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.

3. Ne pas prendre en compte la fiscalité : Le régime LMNP offre des avantages fiscaux intéressants, mais il est important de bien comprendre comment il fonctionne. N'hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre investissement.

4. Ne pas prévoir de budget pour les imprévus : Des travaux imprévus peuvent toujours survenir. Il est donc prudent de prévoir un budget pour faire face à ces dépenses inattendues.

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

Les avantages fiscaux du LMNP ancien

Investir en LMNP ancien offre de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal. En effet, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d'un régime fiscal très avantageux. Voyons cela plus en détail.

Les déductions fiscales possibles

L'un des principaux avantages du LMNP ancien réside dans la possibilité de déduire de nombreux frais et charges de vos revenus locatifs. Cela permet de réduire considérablement votre base imposable, et donc l'impôt que vous aurez à payer.

1. Les charges d'exploitation : Vous pouvez déduire toutes les charges liées à l'exploitation de votre bien. Cela inclut les frais de gestion, les honoraires de l'agence immobilière, les frais de copropriété, les assurances, etc.

2. Les intérêts d'emprunt : Si vous avez contracté un emprunt pour acheter votre bien, vous pouvez déduire les intérêts de cet emprunt de vos revenus locatifs.

3. Les travaux de rénovation : Les travaux de rénovation ou d'amélioration que vous réalisez sur votre bien sont également déductibles. Cela peut inclure la rénovation de la cuisine, la mise aux normes électriques, le remplacement de la chaudière, etc.

4. L'amortissement du bien : En LMNP, vous pouvez amortir la valeur de votre bien sur une longue période (généralement 20 à 30 ans). Cela permet de réduire encore plus votre base imposable.

L'impact de la TVA sur l'achat d'un bien LMNP ancien

Contrairement à l'achat d'un bien neuf, l'achat d'un bien LMNP ancien n'est pas soumis à la TVA. Cela peut représenter une économie importante lors de l'achat. Cependant, il faut noter que vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les travaux de rénovation que vous réalisez.

En revanche, si vous louez votre bien à une entreprise ou à une résidence de services (résidence étudiante, résidence de tourisme, EHPAD...), vous pouvez opter pour le régime de la TVA et ainsi récupérer la TVA sur vos loyers et sur vos travaux.

Simulez votre investissement locatif

Le premier simulateur en ligne qui vous donne des résultats détaillés en 2 minutes

Démarrer ma simulation

Les différents types de biens en LMNP ancien

Lorsqu'il s'agit d'investir en LMNP ancien, il est essentiel de comprendre qu'il existe différents types de biens qui peuvent être adaptés à ce statut. Chacun de ces types de biens présente des caractéristiques spécifiques qui peuvent influencer votre décision d'investissement.

Les résidences pour étudiants

Les résidences pour étudiants sont un choix populaire pour les investissements en LMNP ancien. Ces résidences offrent généralement des studios ou des appartements de petite taille, parfaitement adaptés aux besoins des étudiants. De plus, elles sont souvent situées à proximité des universités ou des grandes écoles, ce qui les rend particulièrement attractives pour les étudiants.

Investir dans une résidence étudiante en LMNP ancien peut être une excellente option si vous cherchez à bénéficier d'un rendement locatif élevé. En effet, la demande pour ce type de logement est généralement forte, surtout dans les grandes villes universitaires. Cependant, il est important de noter que la gestion de ce type de bien peut être plus exigeante, en raison du turnover élevé des locataires.

Les résidences pour seniors

Les résidences pour seniors sont un autre type de bien qui peut être intéressant pour un investissement en LMNP ancien. Ces résidences offrent des logements adaptés aux besoins spécifiques des personnes âgées, avec des services tels que la restauration, l'entretien ménager et l'assistance médicale.

Investir dans une résidence pour seniors en LMNP ancien peut vous permettre de bénéficier d'une demande stable et croissante, compte tenu du vieillissement de la population. De plus, ce type de bien offre généralement un rendement locatif attractif. Cependant, il est important de bien comprendre les spécificités de la gestion d'une résidence pour seniors avant de vous lancer.

Les EHPAD

Les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) sont des établissements médicalisés qui accueillent des personnes âgées en perte d'autonomie. Ils offrent des services de soins, de restauration et d'animation.

Investir dans un EHPAD en LMNP ancien peut être une option intéressante si vous cherchez à diversifier votre patrimoine immobilier. En effet, ce type de bien offre un rendement locatif généralement élevé, ainsi qu'une forte stabilité de la demande. Cependant, l'investissement dans un EHPAD nécessite une bonne connaissance du secteur de la santé et de la dépendance, ainsi qu'une gestion rigoureuse.

Trouvez votre stratégie personnalisée

Simulimmo vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif depuis votre canapé.

Démarrer ma simulation

Comment financer son investissement en LMNP ancien ?

Lorsqu'il s'agit d'investir dans un bien en LMNP ancien, le financement est une étape cruciale. Il existe deux principales méthodes pour financer votre investissement : le financement par emprunt et le financement par apport personnel. Chacune a ses avantages et ses inconvénients, et le choix dépendra de votre situation financière personnelle et de vos objectifs d'investissement.

Le financement par emprunt

Le financement par emprunt, également connu sous le nom de financement par crédit immobilier, est une option populaire pour de nombreux investisseurs. Il s'agit d'emprunter de l'argent à une banque ou à un autre prêteur pour financer l'achat de votre bien immobilier. L'avantage de cette méthode est qu'elle vous permet d'acquérir un bien sans avoir à débourser la totalité du montant à l'avance. De plus, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut réduire votre charge fiscale.

Cependant, il est important de noter que le financement par emprunt comporte également des risques. Vous devrez rembourser le prêt avec intérêts, ce qui peut affecter votre flux de trésorerie. De plus, si la valeur de votre bien immobilier diminue, vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous devez plus à la banque que ce que vaut votre bien.

Le financement par apport personnel

Le financement par apport personnel, en revanche, implique d'utiliser vos propres économies pour financer l'achat de votre bien immobilier. L'avantage de cette méthode est que vous n'avez pas à vous soucier des remboursements de prêt ou des intérêts. Cela peut également vous donner plus de contrôle sur votre investissement, car vous n'êtes pas lié à un prêteur.

Cependant, le financement par apport personnel nécessite d'avoir une somme d'argent importante à disposition. De plus, utiliser vos économies pour un investissement immobilier signifie que cet argent ne sera pas disponible pour d'autres investissements ou dépenses.

Après avoir consulté plusieurs sources, je vais maintenant rédiger la partie 8 de l'article.

Simulez votre investissement locatif

Le premier simulateur en ligne qui vous donne des résultats détaillés en 2 minutes

Démarrer ma simulation

Les étapes pour investir en LMNP ancien

Investir dans un bien en LMNP ancien est une démarche qui nécessite une certaine préparation et qui se déroule en plusieurs étapes. Voici les principales étapes à suivre pour réaliser un investissement réussi.

La recherche du bien

La première étape consiste à rechercher le bien qui correspond à vos attentes et à vos objectifs d'investissement. Il est important de prendre en compte plusieurs critères lors de cette recherche, tels que l'emplacement du bien, son état général, le potentiel de rentabilité, la demande locative dans la zone concernée, etc. Il est également recommandé de visiter plusieurs biens avant de faire votre choix, afin de pouvoir comparer et faire le meilleur choix possible.

L'achat du bien

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient, la deuxième étape est de procéder à l'achat. Cette étape comprend plusieurs sous-étapes, dont la négociation du prix d'achat, la signature du compromis de vente, l'obtention d'un financement si nécessaire, et enfin la signature de l'acte de vente chez le notaire. Il est important de bien préparer cette étape et de s'entourer de professionnels compétents (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, etc.) pour éviter toute erreur.

La gestion du bien

La dernière étape est la gestion du bien une fois que vous en êtes propriétaire. Cette gestion comprend la mise en location du bien, la gestion des relations avec les locataires, l'entretien du bien, la gestion des éventuels travaux à réaliser, etc. Vous pouvez choisir de gérer vous-même votre bien, ou de confier cette gestion à un professionnel. Dans tous les cas, une bonne gestion est essentielle pour assurer la rentabilité de votre investissement.

Besoin de conseils ?

Nos conseillers vous rappellent gratuitement pour répondre à vos questions et vous accompagner dans votre projet.

Demande de rappel