LMNP ancien : quelle fiscalité ?

Les avantages fiscaux en LMNP sont identiques à ceux octroyés au LMNP neuf, à savoir :

• Remboursement de la TVA sur le prix d’achat
• Amortissement comptable de l’immobilier, des frais d’achat du bien en lui-même et du mobilier pour la location meublée
• Déduction du déficit de revenus locatifs en BIC
• Imposition des plus-values au régime des particuliers

Lorsque vous décidez d’investir dans le marché immobilier ancien, vous bénéficiez en plus des avantages suivants :

• Une exonération sur les plus-values de cession dès que vous dépassez les 5 ans d’activité
• Vous profitez d’avantages sociaux puisque vous cotisez aux caisses maladies et vieillesse

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Pourquoi s’intéresser à l’investissement en LMNP ancien ?

Le LMNP ancien possède des points forts à considérer en tant qu’investisseur. Avec un emplacement privilégié en centre-ville ou dans des quartiers prisés, le rendement locatif est souvent bien meilleur que dans le neuf. La vacance locative est limitée par une demande supérieure à l’offre. Vous pourrez facilement signer un nouveau contrat de bail.

Les atouts du marché du LMNP ancien

Ce marché secondaire s’avère attrayant puisque les prix à l’achat sont moins élevés. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine à petit prix. Contrairement à un bien en VEFA, vous en disposez immédiatement et commencez à générer des revenus locatifs.

Le rendement locatif LMNP dans l’ancien s’avère supérieur à celui qui peut être obtenu dans le neuf. Les coûts de construction sont actuellement plus élevés qu’il y a une décennie. Cette augmentation se répercute donc sur le prix à l’achat. Seuls les loyers sont proches mais il est évident que la rentabilité est plus intéressante dans l’ancien que dans le neuf. En ciblant un bien proche des écoles, des commerces ou des gares, vous pouvez saisir une belle opportunité d’investissement.

Grâce à un historique foncier, vous pouvez réaliser une projection des frais et des charges d’exploitation pour le bien acheté. Une simulation précise de la rentabilité de votre investissement en LMNP ancien vous permet de comparer avant d’investir.

Le maintien du statut LMNP ancien

De plus, ce statut spécifique est transmissible lors de la vente du bien. Alors que pour les autres lois de défiscalisation, l’avantage n’est pas transmissible, le LMNP ancien échappe à cette règle.

Cette pérennité joue largement en la faveur de ce type d’investissement locatif. Lors de la revente, vous pouvez mettre en avant cet argument pour convaincre les acquéreurs. Si vous respectez les prix du marché, vous trouverez toujours preneur pour un investissement assorti d’avantages fiscaux importants.

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Faut-il préférer le LMNP ancien ou neuf ?

Malgré les avantages de ce marché secondaire, un tel investissement se réalise en toute connaissance de cause. Ces biens anciens étant moins nombreux sur le marché, attendez-vous à une forte concurrence de la part des investisseurs.

Lorsque vous achetez un bien ancien, vous devez vous attendre à réaliser quelques travaux d’entretien ou de rénovation. Pour limiter ces frais, vous pouvez préférer un bien dans une résidence de services. L’exploitant respecte scrupuleusement les normes en vigueur donc vous n’aurez pas de travaux à prévoir.

Avec des frais de notaire plus élevés que dans le neuf, l’achat d’un bien dans le cadre d’un LMNP ancien s’avère plus onéreux. Vous devez donc en tenir compte lors de l’estimation de votre rentabilité locative.

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