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Avantages et Inconvénients de la Loi Pinel

Comme pour tout investissement locatif, si vous souhaitez investir et devenir propriétaire avec la Loi Pinel il sera intéressant de se pencher sur ces points forts et ces points faibles. Simulimmo dresse pour vous un tableau des 7 avantages principaux de du dispositif ainsi que les 4 inconvénients que vous devriez connaître avant de vous lancer.

Les 7 avantages du dispositif fiscal Pinel

Une réduction d'impôts jusqu'à 63.000 €

C'est évidement le premier point auquel un investisseur pense et il s'agit du principal avantage du dispositif Pinel.

En devenant propriétaire d'un logement neuf (en VEFA) et en respectant des critères de localisation (Zone Abis, A ou B) et de conservation (durée de location de 6 ans minimum) vous pourrez obtenir une réduction d'impôts sur le revenu allant jusqu'à 63000 € d'impôts par an.

Le montant de l'avantage fiscal dans le cadre de la loi Pinel est un pourcentage du prix du bien que vous allez acquérir. Dans le détail voici la réduction d'impôt à laquelle vous avez le droit :

  • Pour un engagement de location de 6 ans vous aurez 12% de la valeur du bien étalé à 2% de réduction d'impôts par an ;
  • Si vous poursuivez 3 années de plus soit un engagement de location de 9 ans alors vous arriverez à 18 (toujours 2% par an) ;
  • Vous pourrez prolonger pour une dernière période de 3 ans soit un engagement de location de 12 ans au total avec cette fois-ci 1% de la valeur du bien par an soit un total de 21%.

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Exemple de réduction d'impôts Pinel :

J'achète un logement neuf à Bordeaux au prix de 200.000€ et décide de le louer sur la durée maximum.

Je percevrai au total 42.000€ (200.000 X 21 / 100) de réduction sur mon impôt. Ils seront étalés de la manière suivante :

4.000 euros d'avantage fiscal annuel pendant les 9 premières années puis 2.000 pour les 3 dernières années.

Attention aux changements prévus en 2023 et 2024

Dès le premier Janvier 2023 la loi pinel prévoit une évolution avec des taux de la réduction d'impôts revus à la baisse.

Voici les nouveaux barèmes prévus :

  • 2023 : 6 ans 10,5% | 9 ans 15,5% | 12 ans 17,5%
  • 2024 : 6 ans 9% | 9 ans 12% | 12 ans 14%


Pour ne pas subir cette baisse et bénéficier de la loi comme elle est actuellement il faudra alors respecter de nouveaux critères afin d'être éligible au nouveau dispositif Pinel + appelé aussi Super Pinel ou Pinel Plus.


Un investissement sécurisé

On considère qu'un investissement immobilier est sécurisé lorsqu'il répond à 3 conditions principales :

  • Un logement qui se louera facilement
  • Un logement qui se revendra facilement
  • Des aléas réduits comme les travaux


Le dispositif de défiscalisation Pinel étant sur des logements neufs et situés dans des zones géographiques tendues il répondra parfaitement à ces règles.

Vous louerez un appartement neuf dans une grande agglomération avec un loyer plafonné donc (en règle générale) légèrement plus faible que ceux constatés en moyenne. Vous aurez donc une grande facilité à trouver des locataires avec de bons dossiers.

Même constat pour la revente : si vous avez bien choisi le programme immobilier dans lequel vous faites votre acquisition et que vous décidez de le revendre après la période de défiscalisation il fera parti des meilleures offres sur le marché étant dans un immeuble très récent avec les dernières normes environnementales de construction (RT 2012 ou RE2020 et BBC).

Enfin, en achetant via un promoteur immobilier, vous profitez d'une garantie décennale. Celle-ci vous garantie dans le cas où des travaux seraient à réaliser dans l'immeuble dans les 10 années qui suivent sa livraison.



Des frais réduits

Autre avantage de l'investissement en loi Pinel que doivent connaitre les investisseurs est que vous aurez des frais de notaires et de travaux réduits.

Les frais de notaire sont d'environ 2% du prix du bien contre 7,5% en moyenne dans l'ancien. Ainsi pour un bien Pinel au prix de 250.000 comptez environ 5.000€ de frais contre 19.000€ pour un investissement hors dispositif.

Comme vu précédemment dans notre article vous n'aurez pas de frais de travaux sur la copropriété a supporter pendant 10 ans. Dans un immeuble ancien comptez que vous aurez au moins un gros poste de dépense (toiture, ravalement, etc.) sur une période de 10 ans.

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Un financement plus facile à obtenir

Dans une période où les conditions d'octroi des prêts immobiliers se resserrent fortement dans toutes les banques, cet avantage de la loi Pinel peut avoir un impacte important dans votre projet immobilier.

Dans la majorité des cas, les banques ne prennent pas en compte la réduction d'impôts Pinel dans votre calcul d'endettement en revanche ils ont un système de score de risque qui va aider a déterminer s'ils vous financent ou non. Ils savent qu'investir avec le dispositif Pinel présente moins de risque puisque l'appartement sera dans une zone de location tendue et loué à un prix raisonnable.


La possibilité de louer à un membre de la famille

La loi Pinel offre un avantage pour le locataire que n'avaient pas les précédents dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier comme la loi Duflot ou Scellier. Depuis la mise en place du dispositif par Sylvia Pinel en 2014, Il n'y a plus de condition restrictive quant aux personnes à qui vous louerez le logement.

Vous pouvez donc louer à des membres de votre famille comme un ascendant ou un descendant.

Notez tout de même que dans le cas d'un enfant que vous logez dans votre investissement locatif en loi Pinel il faudra qu'il ne soit plus dans votre foyer fiscal afin de percevoir votre réduction d'impôts.


Un rendement élevé sur des biens de qualité

En général, dans l'immobilier, nous sommes souvent obligé de faire un choix entre qualité patrimoniale d'un bien et rendement. En effet, les logements à fort rendement se trouveront souvent hors des grandes agglomérations dans des villes moins dynamiques là où l'immobilier est moins cher au mètre carré.

En réalisant un investissement locatif en loi Pinel vous pourrez augmenter le rendement d'une opération dans une ville attractive en bénéficiant de l'avantage fiscal.


Une souplesse dans la durée d'engagement

Dernier avantage de la loi Pinel, sa souplesse. Pour être éligible au dispositif vous devez vous engager à louer votre bien Pinel 6 , 9 ans ou 12 ans. On peut penser au premier abord que cela est une contrainte mais en réalité quelque soit l'investissement immobilier que vous projetez de faire, il est important de vous projeter sur du moyen-terme.

L'avantage de ce dispositif de défiscalisation est que vous n'avez pas besoin de choisir la durée d'engagement dès le départ. Vous pourrez décider au fur et à mesure de poursuivre ou non votre durée de défiscalisation.

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Les 4 inconvénients de la Loi Pinel

Le plafonnement des loyers et du prix au mètre carré

La contrainte principale du dispositif est qu'il vous demande de respecter des plafonds pour être éligible et donc bénéficier de l'avantage fiscal. Ils sont au nombre de 4 :

  • de loyer ;
  • de ressources du locataire ;
  • de prix au mètre carré ;
  • d'investissement


Le plafond de loyer est généralement assez proche des loyers de marché et ne devrait donc pas être une contrainte dans votre investissement immobilier locatif. Soyez tout de même vigilant à certaines exceptions comme Paris ou une partie de sa proche banlieue. Ici le plafond de loyer vous obligera à louer bien en-dessous du loyer moyen de la ville et va donc baisser très fortement la rentabilité de votre investissement.

Contrairement aux idées reçues, la condition de plafond de ressources des locataires ne fait pas du dispositif Pinel une loi à but social. Ils sont suffisamment élevés pour que vous trouviez un locataire facilement. Pour exemple, un couple avec un enfant en zone Pinel A (zone comprenant des villes comme Lyon, Aix en Provence ou Montpellier) devra gagné au maximum 70.718€ soit plus de 5.800€ par mois.

Le plafond du prix au mètre carré à l'achat est fixé à 5.500€ / m2. Vous pouvez investir sur un logement Pinel plus cher mais votre réduction d'impôts sera plafonné à ce montant. Pour optimiser votre investissement locatif visez donc les nombreuses villes sous ce seuil.

Le dernier, celui du montant de l'acquisition à 300000 euros par an. Tout comme pour le précédent, vous pouvez investir sur un bien plus onéreux mais la défiscalisation sera plafonnée à 300.000€ soit 63.000€ au total.

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La faible rentabilité dans certaines zones

En raison des maximums praticables pour le loyer et le prix au mètre carré, dans certaines zones géographique, votre rentabilité peut être très basse. Sur certaines simulations on arrive même à des rentabilité proche du Livret A.

La zone Pinel la plus concernée est Paris et sa petite couronne mais vous pouvez retrouver le même effet dans quelques autres zones de France.


Le plafond des niches fiscales

Comme la plus part des mécanismes de réduction fiscale, le dispositif Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

Si vous avez déjà des réductions d'impôts liés à un emploi à domicile ou un autre placement défiscalisant par exemple, alors vous devrez être vigilant au montant restant possible a défiscaliser avant de vous lancer.

Dans le cas où il vous reste des impôts à réduire après avoir atteint ce maximum vous pourrez vous diriger vers des dispositifs hors niche fiscale comme la loi Malraux ou Monuments Historiques.


Le délais de réalisation du projet

Dernier inconvénient à noter lorsqu'on pense à faire un investissement en loi Pinel : le délais.

En règle générale vous achèterez un bien en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) c'est à dire sur plans. Entre le moment où vous signez un contrat de réservation avec un promoteur et le moment où le bien sera livré il peut se passer 1 à 2 années en fonction de l'avancement actuel des travaux.

A noter : La réduction d'impôts ainsi que le paiement du crédit ne débuteront qu'à partir de l'année de livraison.

Pour limiter ce désagrément vous pouvez opter pour des biens déjà livrés ou avec une livraison proche mais il peut être compliqué de trouver un bien de qualité avec cette contrainte.


Vous connaissez maintenant les inconvénients et les avantages du dispositif Pinel. Vous pouvez demander à être rappelé par un spécialiste pour un accompagnement gratuit dans votre projet de création de patrimoine immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous.

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