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Demembrement de propriete

Démembrement de propriété : mode d’emploi

Le démembrement de propriété est un outil fiscal très intéressant qui vous permet de dissocier le droit de nue-propriété et celui de l’usufruit d’un bien entre deux personnes distinctes. Ce montage patrimonial peut vous permettre de transmettre un bien avec des avantages successoraux ou d’investir dans l’immobilier avec des avantages fiscaux en achetant uniquement la nue-propriété d’un bien. Simulimmo vous explique en détails ces deux stratégies.

Principe : La division du droit de propriété

Juridiquement, un bien est composé de trois éléments : Usus, Fructus et Abusus. Lorsqu’une personne possède ces trois éléments, on dit alors qu’elle a la Pleine propriété du bien. C’est le cas le plus classique.

Le fait d’opérer un démembrement de propriété sur un bien immobilier consiste donc a séparer les attributs du droit de propriété afin qu’ils appartiennent à deux personnes distinctes.

On le divise alors en deux parties :

  • L’usufruit, à savoir l’usus et le fructus, permet d’habiter le bien ou de générer des revenus fonciers via la location. L’usufruitier devra en assumer l’entretien et les taxes afférentes en échange de cet avantage.
  • La nue-propriété, correspondant à l’abusus, qui ne permet pas d’occuper les lieux ou de les louer. Par contre, le nu-propriétaire deviendra propriétaire de plein droit lors de l’extinction du démembrement (soit lors du décès de l’usufruitier soit à la fin de la durée prédéfinie du démembrement) . Il n'a pas à régler de frais pour en disposer en fin d’opération.


Deux types de démembrement à connaître

  • Le démembrement temporaire : Ici, la durée du démembrement est connue à l’avance (entre 15 et 20 ans la plupart du temps),
  • Le démembrement viager : Ici, le démembrement prendra fin lors du décès de l’usufruitier.

Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?

Il s’agit du cas où un usufruit est donné sur un bien qui peut se consommer. Dans ce cas spécifique, on note qu’il est impossible d’utiliser le bien dont on a l’usufruit sans le consommer. On parle alors de biens consomptibles. Il peut s‘agir par exemple d’argent liquide ou de denrées alimentaires. Dans ce cas, le quasi-usufruitier s’engage à rendre, à la date de restitution, soit les choses en même quantité et qualité soit de la même valeur.

 

Investir en Nue Propriété dans l’immobilier

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier il est possible d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien.

Principe général

Ces opérations vous sont proposées par des opérateurs spécialisés en démembrement de propriété. Ces derniers vont vous proposer d’acheter la nue-propriété d’un bien et vont vendre l’usufruit à un bailleur institutionnel ou social.

Dans ce type d’opérations, la durée du démembrement est connue à l’avance, en général entre 15 et 20 ans.

Pendant toute la période du démembrement, n’ayant que la nue-propriété, vous n’aurez rien a gérer et donc pas de risques locatifs à prendre en compte.

Tout l’intérêt d’une telle opération réside dans le fait que vous allez acquérir le bien pour une fraction de sa valeur. En général vous bénéficierez d’une décote entre 30 et 40% de la valeur réelle du bien.

A la fin de la durée du droit d’usage donné à l’usufruitier, vous devenez automatiquement et sans frais, plein propriétaire. Vous pourrez selon vos besoins :

  • Louer le bien et percevoir des revenus,
  • En faire votre résidence principale,
  • Le revendre à sa valeur de pleine propriété.

 

Comment est calculée la décote ?

Contrairement à la donation d’usufruit dans un cadre familial, la décote d’un bien démembré dont l’usufruit est donné à une personne morale, ne fait pas l’objet d’une règle encadrée. La décote peut donc être plus ou moins intéressante d’une opération a une autre.

Dès lors, comment savoir si une opération est pertinente ?

C’est assez simple, considérez que la décote doit correspondre à l’ensemble des loyers (charges déduites) que vous auriez pu percevoir si vous aviez acheté cet appartement en pleine propriété.

Imaginons que vous achetiez un appartement dont la valeur pleine sur le marché est de 300.000 € et qu’il pourrait se louer à 850€/mois.

Dans notre exemple, on nous propose une durée d’usufruit de 15 ans.

Nous allons alors calculer la somme des loyers que nous aurions pu percevoir sur 15 ans soit 850 x 12 x 15 = 153.000 €

On retranchera à ce chiffre une estimation de charges de copropriété, des charges de gestion, une estimation des travaux pour l’entretien du bien et les taxes foncières. On peut alors en retirer environ 20% du loyer global.

On obtient donc un loyer net de 122.400 € soit environ 40% de la valeur du bien en pleine propriété.

C’est ce loyer net nous donne une estimation intéressante de ce que devrait donc être la décote du démembrement.

Finalement, acheter un bien en nue-propriété c’est comme si vous perceviez l’ensemble des loyers pour la durée de l’usufruit dès l’achat du bien.

Quels avantages à acheter une nue-propriété immobilière ?

Le premier avantage de ce type d’opération est que vous n’aurez aucune gestion du bien a prévoir et donc un risque considérablement réduit. Durant toute la durée du démembrement l’usufruitier s’occupe de tout, il trouve des locataires, il prend a sa charge le risque de vacance locative ou de non-paiement des loyers et gère l’entretien du bien.

D’un point de vue fiscalité, contrairement à une opération classique, vous n’aurez pas à payer d’impôts sur les revenus fonciers. Comme nous venons de le voir, vous avez perçu les loyers sous forme de décote donc aucun bénéfice foncier à déclarer chaque année.

A noter : Les bénéfice foncier sont taxés sur votre tranche marginale d’imposition (11, 30, 41 ou 45% selon votre situation) + la CSG-CRDS (17,2%). C’est donc, lorsque vous percevez des bénéfices fonciers, entre 28,2% et 62,2% qui de ces derniers qui se rajoutent à votre impôt sur le revenu chaque année.

Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée plus l’achat en démembrement de propriété est donc pertinent pour vous.

Si vous financer l’acquisition de ce bien avec un crédit et que vous avez d’autres investissements locatifs en cours, vous pourrez alors déduire les intérêts d’emprunts de cette opération de vos autres revenus fonciers. De ce fait, si vous envisagez d’investir en nue-pro sans prêt, il peut être très pertinent de vous pencher sur un financement en crédit in-fine dans une conjoncture de taux bas.

Si vous êtes assujetti à l’IFI (anciennement ISF) vous bénéficierez d’un avantage supplémentaire : le bien démembré dont vous avez la nue-propriété ne rentrera pas dans l’assiette de calcul.

Enfin, vous ferez une économie sur les frais de notaire lors de l’acquisition du bien puisqu’ils ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété.

Qui sont les usufruitiers dans ce type d’opération ?

Dans la plupart des opérations que vous trouverez sur le marché, l’usufruitier sera un bailleur institutionnel ou bailleur un social. On parle alors d’usufruit locatif social.

Cela permet à ces acteurs de louer le logement (et donc d’en percevoir les fruits) à des ménages sous certaines conditions de ressources ou des employés de certaines administrations par exemple durant toute la durée du démembrement.

L’intérêt pour eux est d’utiliser ce montage dans des zones de fortes tensions locatives où le prix de l’immobilier est élevé. Ainsi, ils peuvent développer leur parc locatif plus rapidement. C’est pour cette raison que la plupart des logements que vous verrez en vente sont dans des villes ou dans des quartiers très recherchés.

Quelles sont les obligations de chacun ? Qui paie quoi ?

La règle générale est la suivante :

  • Le nu-propriétaire doit payer, s’il y en a, les gros travaux liés à l’immeuble (toiture, murs extérieurs, fondation, etc.)
  • L’usufruitier prendra à sa charge tous les travaux d’entretien courant, les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière.

Lors de la mise en place du démembrement vous signerez avec l’usufruitier une notice d’entretien qui décrira en détails les travaux que l’usufruitier s’engage à faire durant toute la période de démembrement.

Vous trouverez souvent les éléments suivants :

Entretiens durant la période d’usufruit si nécessaire Travaux a effectuer dans les deux dernières années de l’usufruit
Murs, plafonds, sols Réfection générale des peintures carrelages et sols
Equipements sanitaires Vérification générale et remise en état si nécessaire. Réfection des joints
Fenêtres et volets Vérification générale et remise en état si nécessaire.
Equipements électriques Vérification générale et remise en état si nécessaire.
Equipements de chauffage Vérification générale et remise en état si nécessaire.


Lors de l’extinction du démembrement l’usufruitier vous fournira alors un carnet d’entretien listant l’ensemble des travaux réalisés.

Revendre une nue-propriété avant l’extinction de l’usufruit

Un autre avantage de l’achat en nue-propriété est sa liquidité. Vous pouvez décider en tant que nue-propriétaire de revendre votre investissement à tout moment contrairement à d’autres dispositifs d’investissement tel que la loi Pinel. Cette revente ne remettra pas en cause les avantages fiscaux obtenus.

Dans ce cas, on recalcule la valorisation du bien et de l’usufruit restant pour le proposer sur le marché secondaire.

Ce marché est très dynamique car de nombreux investisseurs s’intéressent à l’achat de nue-propriété et sont attirés par des biens dont la durée restante est plus courte notamment lorsqu’ils souhaitent faire coïncider l’extinction de l’usufruit avec leur arrivé à la retraite ou un projet personnel.

Acheter des SCPI en nue-propriété

Il est possible d’acheter des parts d’une SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) sous le principe du démembrement. Ici vous achetez des parts d’une société qui achète et gère un patrimoine immobilier.

Dans la plupart des cas il s’agira d’immobilier de bureaux ou de locaux d’activités et la durée fixe du démembrement se situera entre 5 et 10 ans pour une décote entre 20 et 30%.

Tout comme pour un démembrement classique, vous récupérez lors de l’extinction de l’usufruit temporaire la pleine propriété des parts de SCPI et pourrez donc soit percevoir des dividendes réguliers (généralement ils sont trimestriels.) soit revendre vos parts de SCPI afin de faire une plus-value.

 

Transmettre avec le Démembrement

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez optimiser les frais de succession de vos ayants droit vous pouvez leur transmettre la nue-propriété et conserver l’usufruit. Cela vous permet donc de continuer à en jouir ou à en percevoir les loyers s’il est loué.

Grace à cette opération, vous donnez un bien à vos enfants imposé sur une valeur moindre que celle de la pleine propriété et ils en récupèrent la pleine propriété lors de la succession sans aucuns frais de droits de mutation.

Quelle décote lors de la donation d’une nue-propriété ?

Dans ce cas, la décote est fixée par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il faudra donc suivre le barème fiscal suivant :

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit
Moins de 21 révolus 90 %
Moins de 31 révolus 80 %
Moins de 41 révolus 70 %
Moins de 51 révolus 60 %
Moins de 61 révolus 50 %
Moins de 71 révolus 40 %
Moins de 81 révolus 30 %
Moins de 91 révolus 20 %
Plus de 91 révolus 10 %

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👉 Questions fréquentes

Pourquoi acheter en démembrement ?

Investir en démembrement de propriété vous permet d’acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien et donc de le payer entre 60 et 70% de sa valeur. Durant la période du démembrement vous ne gérez pas le bien ni ne l’entretenez, c’est l’usufruitier qui s’en charge. Enfin, à l’extinction de l’usufruit (en général entre 15 et 20 ans) vous récupérez la pleine propriété sans frais.

Quels sont les avantages du démembrement croisé ?

Lorsque vous décidez d’opter pour un démembrement croisé, chaque partie, bien souvent le conjoint, possède la moitié des parts de l’usufruit et de la nue-propriété. Il s’agit d’une protection pour le survivant qui n’aura pas à régler des droits de succession pour devenir propriétaire du bien.

Qui paie l’IFI en cas de démembrement ?

Dans le cas d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui sera redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment acheter en démembrement de propriété ?

Différents acteurs, souvent adossés à des promoteurs immobiliers peuvent vous proposer des investissements clés en main. Ils s’occuperont de trouver des ensembles de biens immobiliers qu’ils vendront démembrés simultanément à un usufruitier et des nus-propriétaires.

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