Le guide de la défiscalisation immobilière pour investir en réduisant ses impôts

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier proposés par le gouvernement

Pour encourager les Français à s’intéresser à l’immobilier locatif, le gouvernement a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière. Lorsque votre investissement dans l’immobilier locatif répond aux critères, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu, dans ce guide nous allons vous présenter les différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider dans votre choix. 

Selon votre niveau d’imposition et votre tranche marginale d’imposition (TMI), vous pourez vous tourner vers une solution de défiscalisation sur la location immobilière qui soit adaptée à votre situation personnelle et vos objectifs.

Défiscalisation immobilière : la loi Pinel

Le dispositif loi Pinel est le plus connu et le plus utilisé par les investisseurs. Auparavant loi sur l’investissement immobilier de Robien, Scellier ou Duflot, elle a su s’adapter aux besoins en logements sur un territoire en particulier. Son rôle est en effet de développer l’offre dans les zones tendues.

Grâce à votre investissement, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu une partie du prix d’achat du bien. Ces réductions sont proposées pour tout engagement de mise en location du logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Lorsque vous louez pendant 12 ans, votre avantage fiscal est de 18 %, dans la limite de 63 000 € par an. Pour être éligible, vous devez respecter les plafonds de ressources du locataire ainsi que ceux fixés pour le loyer. Vous pourrez ensuite prétendre à cette défiscalisation dans l’immobilier.

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Les statuts LMNP et LMP pour la location meublée

En proposant un bail de location meublée, vous permettez à un locataire de s’installer confortablement sans avoir de frais supplémentaires à subir. Avec des loyers plus élevés que pour la location nue, votre rentabilité sera meilleure.

Lorsque vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), les loyers perçus ne sont pas déclarés comme des revenus fonciers mais en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ensuite, vous pouvez choisir un régime d’imposition avec ses avantages fiscaux associés.

La déduction des charges avec le régime micro-BIC

Lorsque vos revenus n’excèdent pas 72 600 €, ce régime fiscal vous est automatiquement attribué. Il vous permet de déduire 50 % des charges pour votre logement. Le montant pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu est donc nettement moindre. Lorsque vous proposez une location meublée, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes fiscales. Il s’agit donc d’une excellente solution de défiscalisation dans l’immobilier.

Déduction de charges et amortissement avec le régime réel

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire vos charges des loyers perçus. Il s’agit notamment des charges de copropriété, des intérêts d’emprunt ou des assurances. 

Lorsque vous réalisez des travaux de grande ampleur ainsi que pour l’achat de mobilier, vous pouvez pratiquer un amortissement. Les sommes correspondantes sont donc déduites des impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

La récupération de la TVA grâce à la loi Censi-Bouvard

Si vous vous intéressez à la location meublée, les résidences de services permettent de profiter du dispositif Censi-Bouvard pour une défiscalisation dans l’immobilier. Résidences étudiantes, Ehpad, résidences pour seniors, elles sont gérées par un exploitant privé avec lequel vous signez un bail commercial. Vous pourrez ainsi récupérer la TVA qui correspond à 20 % du prix d’achat.

Le cumul du statut LMNP et de la Censi-Bouvard est la clé pour investir dans un logement meublé tout en réduisant vos impôts de façon significative. Avec un bail commercial, les loyers sont réguliers puisqu’ils sont garantis pendant une période de 9 à 12 ans. Quelle que soit la résidence de services choisie, le remboursement de la TVA intervient dans un délai d’un à six mois après la demande.

Si vous hésitez vous pouvez consulter notre article qui compare le LMNP et la loi Pinel ainsi que notre comparatif loi Pinel et Cenci-Bouvard pour avoir plus d'informations.

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Réduire son impôt sur le revenu grâce au déficit foncier

Pour la défiscalisation d’une location dans l’ancien, vous pouvez générer du déficit foncier lorsque le montant des travaux de rénovation effectués est supérieur à vos revenus locatifs.

Parmi les sommes déductibles, vous pouvez soustraire le montant des travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation de vos revenus imposables. Par contre, les travaux de construction ou d’agrandissement d’un bien n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier. Le montant total que vous pouvez déduire est fixé à 10 700  € par an. Vous êtes en droit de reporter cette défiscalisation immobilier sur l’investissement locatif pendant 10 ans. Vous réduisez sensiblement vos impôts avec cette solution.

Non soumis au plafond des niches fiscales, vous pouvez utiliser le déficit fiscal lorsque vous dépassez 10 000 € de réductions d’impôts. Vous pourrez donc aller plus loin dans la défiscalisation de votre investissement immobilier par rapport aux impôts.

Défiscaliser grâce aux SCPI

Les SCPI ont le vent en poupe car elles représentent un excellent investissement. Ces sociétés civiles en placement immobilier s’intéressent principalement à des biens mobiliers pour couvrir certains besoins spécifiques. Les investissements peuvent notamment concerner des locaux médicaux ou commerciaux pour répondre à la demande dans certaines zones.

Lorsque vous souhaitez profiter d’une défiscalisation dans l’immobilier, il est donc logique de s’intéresser aux SCPI de défiscalisation. Vous pouvez en effet trouver des SCPI en loi Pinel, en loi Denormandie, en loi Malraux ou des opportunités utilisant le déficit foncier.

L’avantage de cette solution réside dans le fait que vous profitez d’une défiscalisation dans l’immobilier sans avoir à vous charger de la gestion des biens immobiliers. Vous pouvez aussi cumuler les avantages sociaux en diversifiant vos investissements dans plusieurs sortes de lots immobiliers. Le risque est donc réparti et vous conservez de bons rendements locatifs.

La loi Malraux pour défiscaliser son investissement locatif

Pour profiter d’une défiscalisation sur la location immobilière, la loi Pinel n’est pas le seul dispositif à considérer. La loi sur l’investissement locatif Malraux permet d’aller plus loin dans la réduction fiscale. Elle représente une réduction d’impôt de l’ordre de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien classé et situé dans certains quartiers. Le plafond des travaux déductibles annuellement est fixé à 100 000 € pendant 4 années consécutives au maximum.

Pour calculer la part déductible, l’administration fiscale se base sur l’emplacement du logement. Avec la possibilité de déduire jusqu’à 300 000 €, ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier est conseillé aux contribuables fortement imposés. Pour vous faciliter la gestion, vous pouvez investir via une SCPI spécialisée dans une loi de défiscalisation immobilière. Étant donné que ce mécanisme n’est pas soumis au plafond des niches fiscales, il intéresse ceux qui dépassent ce seuil.

Si vous êtes intéressé par ce type d'investissement vous pouvez aussi étudier la loi monuments historiques qui a un mécanisme semblable.

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Défiscalisation dans l’immobilier : le Censi-Bouvard pour les résidences de service

Compte tenu de l’augmentation des besoins de certains profils de locataires, la loi Censi-Bouvard se concentre sur les résidences de services. Logements pour étudiants, Ehpad, résidences pour seniors, vous bénéficiez d’avantages fiscaux si vous vous concentrez sur ces biens.

La réduction d’impôt octroyée est de 11% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € par an pour une mise en location pendant 9 ans. Comme pour la défiscalisation dans l’immobilier en loi Pinel, vous devez respecter le plafond des niches fiscales limité à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Défiscalisation dans l’immobilier ancien : le Cosse et la loi Denormandie

Pour investir dans l’immobilier ancien, la ministre du Logement a mis en place un dispositif du même nom. Également appelé “loyer abordable”, l’objectif est de proposer des logements à prix bas. En échange de cet effort, les investisseurs profitent de réductions fiscales.

Dans le cadre d'un investissement Cosse, les avantages fiscaux sont progressifs. Plus les loyers sont bas, plus l'incitation fiscale est élevée. Elle est située entre 15 et 70 % du montant des loyers hors charges. Si vous optez pour une association qui propose de la location sociale, vous pouvez même atteindre des avantages fiscaux de 85 %. 

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter de ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier. Il sera ensuite remplacé par la loi sur l’investissement locatif Denormandie. Calquée sur le mécanisme Pinel, elle s’intéresse particulièrement à l’immobilier ancien. Pour pouvoir y prétendre, vous devez accepter de réaliser des travaux, conformément au plan “Action Cœur de Ville”. Vous devrez également respecter les critères suivants : 

• Acheter un bien immobilier dans l’une des 222 villes concernées, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 ;
• Demander à des professionnels de réaliser des travaux dont le montant atteint au minimum 25 % du prix d’achat.

Le calcul de réduction d’impôt suit la même logique que celle de la loi Pinel. Elle est proportionnelle à la durée de mise en location du bien :

• 12 % pour une location pendant 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

Sachez d’ailleurs que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt avec une TVA à 10 % pour ces travaux.

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La nue-propriété pour investir sans impôts

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, il peut être intéressant de se pencher sur la nue-propriété. Grâce au démembrement qui permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un logement, vous pouvez faire une bonne affaire. Vous pourrez investir à petit prix et ne profiter que de l’usufruit pendant une période donnée.

Ce mode de défiscalisation dans l’immobilier offre de nombreux avantages : 

• Vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier avec un petit budget. Étant donné que vous ne percevez pas de loyers, vous n’aurez pas d’impôts sur les revenus fonciers à régler ni de prélèvements sociaux à assumer ;
• Vous n’avez pas à payer de taxe foncière ou de taxe d’habitation puisque ces impôts locaux sont dus par l’usufruitier ;
• Si vous ne passez pas par un crédit immobilier, vous n’aurez pas à payer l’impôt sur la fortune immobilière. Ce mode d’investissement dans l’immobilier locatif est donc particulièrement intéressant pour les personnes qui possèdent des patrimoines importants ;
• Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ;
• À la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien et vous pouvez en disposer à votre guise.

Lorsque vos revenus ou votre patrimoine sont élevés, ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier est tout indiqué. Il vous permet d’investir dans l’immobilier sans voir votre facture fiscale augmenter.

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Les dispositifs de défiscalisation immobilière pour les entreprises

Les entreprises, tout comme les particuliers, ont la possibilité de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces dispositifs sont particulièrement intéressants pour les entreprises qui souhaitent investir dans l'immobilier, que ce soit pour leur propre usage ou pour la location. Ils permettent non seulement de réaliser un investissement immobilier locatif, mais aussi de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs.

Le dispositif Girardin IS

Le dispositif Girardin IS est un dispositif fiscal qui permet aux entreprises de bénéficier d'une réduction d'impôts sur les sociétés (IS) en contrepartie d'un investissement dans les DOM-TOM. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les entreprises qui souhaitent investir dans l'immobilier neuf dans ces régions.

L'entreprise doit s'engager à louer le logement neuf pendant une durée minimale de 5 ans. Le montant de la réduction d'impôts est calculé en fonction du montant de l'investissement réalisé et de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Il est important de noter que le dispositif Girardin IS est soumis à un plafonnement global des avantages fiscaux.

Le crédit d’impôt pour les investissements en Corse

Le crédit d'impôt pour les investissements en Corse est un autre dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux entreprises. Il permet aux entreprises qui réalisent des investissements dans l'immobilier neuf en Corse de bénéficier d'un crédit d'impôt.

Le montant du crédit d'impôt est calculé en fonction du montant de l'investissement réalisé et du type de bien immobilier. Il est important de noter que ce dispositif est également soumis à un plafonnement global des avantages fiscaux.

Ces deux dispositifs de défiscalisation immobilière pour les entreprises sont des outils précieux pour les entreprises qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en optimisant leur fiscalité. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les conditions et les contraintes associées à ces dispositifs avant de s'engager. Il est également recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine pour optimiser au mieux ces investissements.

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Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière

Lorsqu'il s'agit de choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs. Ces facteurs peuvent varier en fonction de votre niveau de revenus, de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d'investissement.

En fonction de votre niveau de revenus

Votre niveau de revenus est un facteur clé dans le choix du dispositif de défiscalisation immobilière. Par exemple, si vous avez un revenu élevé, vous pourriez être plus intéressé par des dispositifs qui offrent une réduction d'impôts importante, comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Ces dispositifs peuvent vous permettre de réduire considérablement votre impôt sur le revenu, en échange d'un investissement dans l'immobilier neuf ou la rénovation d'un bien ancien.

En revanche, si votre revenu est plus modeste, vous pourriez être plus attiré par des dispositifs qui offrent des avantages fiscaux sur le long terme, comme le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou la loi Censi-Bouvard. Ces dispositifs vous permettent de bénéficier d'un abattement sur vos revenus locatifs, ce qui peut être particulièrement intéressant si vous envisagez de louer votre bien sur une longue période.

En fonction de votre situation patrimoniale

Votre situation patrimoniale est un autre facteur important à prendre en compte. Si vous possédez déjà plusieurs biens immobiliers, vous pourriez être intéressé par des dispositifs qui vous permettent de diversifier votre patrimoine, comme la loi Pinel Outre-Mer ou la loi Girardin. Ces dispositifs vous permettent d'investir dans des logements neufs situés dans les DOM-TOM, et de bénéficier d'une réduction d'impôts plus importante que celle offerte par la loi Pinel classique.

En revanche, si vous êtes un investisseur débutant, vous pourriez être plus attiré par des dispositifs qui offrent une sécurité et une simplicité d'utilisation, comme le statut LMNP ou la loi Censi-Bouvard. Ces dispositifs vous permettent d'investir dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme), qui offrent généralement une gestion locative simplifiée et des rendements attractifs.

En fonction de vos objectifs d'investissement

Enfin, vos objectifs d'investissement sont également un facteur clé dans le choix du dispositif de défiscalisation immobilière. Si votre objectif est de préparer votre retraite, vous pourriez être intéressé par des dispositifs qui offrent une rentabilité sur le long terme, comme le statut LMNP ou la loi Censi-Bouvard. Ces dispositifs vous permettent de générer des revenus complémentaires, qui peuvent vous aider à maintenir votre niveau de vie une fois à la retraite.

En revanche, si votre objectif est de réaliser un investissement à court terme, vous pourriez être plus attiré par des dispositifs qui offrent une réduction d'impôts immédiate, comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Ces dispositifs vous permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts dès l'année suivant votre investissement, ce qui peut être particulièrement intéressant si vous souhaitez réaliser une plus-value à la revente.

N'oubliez pas que la défiscalisation n'est pas une fin en soi : l'objectif principal de votre investissement doit toujours être de construire un patrimoine solide et rentable, qui vous permettra de réaliser vos projets et d'assurer votre avenir financier. La défiscalisation est simplement un outil qui peut vous aider à atteindre cet objectif plus rapidement et plus efficacement.

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Le plafonnement des niches fiscales

Dans le monde de la défiscalisation immobilière, il est essentiel de comprendre le concept de plafonnement des niches fiscales. C'est un mécanisme mis en place par l'État pour limiter le montant total des avantages fiscaux dont un contribuable peut bénéficier au cours d'une année fiscale.

Qu'est-ce que le plafonnement des niches fiscales ?

Le plafonnement des niches fiscales est une mesure qui limite le montant total des réductions et crédits d'impôt dont un contribuable peut bénéficier. En d'autres termes, il s'agit d'une limite maximale fixée par l'État pour éviter que certains contribuables n'échappent trop largement à l'impôt grâce à divers dispositifs de défiscalisation.

Depuis 2013, ce plafond est fixé à 10 000 euros par an pour la plupart des contribuables. Cependant, il peut atteindre 18 000 euros pour ceux qui investissent dans les DOM-TOM ou dans certains secteurs spécifiques comme le cinéma ou les SOFICA (Sociétés pour le Financement de l'Industrie Cinématographique et Audiovisuelle).

Il est important de noter que ce plafonnement s'applique globalement à l'ensemble des niches fiscales et non pas dispositif par dispositif. Cela signifie que si vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux, la somme de ces avantages ne peut pas dépasser le plafond fixé.

Les dispositifs de défiscalisation qui échappent au plafonnement

Bien que la plupart des dispositifs de défiscalisation soient soumis au plafonnement des niches fiscales, certains y échappent. C'est le cas notamment de la loi Malraux, du dispositif Monuments Historiques et du déficit foncier. Ces dispositifs, destinés à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine immobilier français, ne sont pas soumis au plafond des niches fiscales.

La loi Malraux, par exemple, permet une réduction d'impôt de 22% à 30% des dépenses de restauration pour les immeubles situés dans certains secteurs sauvegardés. Le dispositif Monuments Historiques, quant à lui, permet de déduire de son revenu global la totalité des charges foncières et des travaux réalisés sur un bien classé.

Enfin, le déficit foncier, qui concerne les propriétaires bailleurs, permet de déduire de ses revenus fonciers les charges supérieures aux loyers perçus, et ce sans limite de montant.

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