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Le guide de la défiscalisation immobilière pour investir en réduisant ses impôts

Grâce à la défiscalisation immobilière, votre investissement locatif réduit votre facture fiscale. Pour y parvenir, vous pouvez utiliser un des dispositifs mis en place par le gouvernement. Simulimmo vous explique quelles sont les solutions pour réduire vos impôts. Vous pourrez choisir celle qui vous correspond, selon vos objectifs et votre taux d’imposition actuel.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier proposés par le gouvernement

Pour encourager les Français à s’intéresser à l’immobilier locatif, le gouvernement a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière. Lorsque votre investissement dans l’immobilier locatif répond aux critères, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu, n’hésitez pas à consulter notre guide LMNP complet. 

Selon votre niveau d’imposition et votre tranche marginale d’imposition (TMI), vous pouvez vous tourner vers une solution de défiscalisation sur la location immobilière.

 

Défiscalisation immobilière : la loi Pinel

Le dispositif loi Pinel est le plus connu et le plus utilisé par les investisseurs. Auparavant loi sur l’investissement immobilier de Robien, Scellier ou Duflot, elle a su s’adapter aux besoins en logements sur un territoire en particulier. Son rôle est en effet de développer l’offre dans les zones tendues.

Grâce à votre investissement, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu une partie du prix d’achat du bien. Ces réductions sont proposées pour tout engagement de mise en location du logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Lorsque vous louez pendant 12 ans, votre avantage fiscal est de 18 %, dans la limite de 63 000 € par an. Pour être éligible, vous devez respecter les plafonds de ressources du locataire ainsi que ceux fixés pour le loyer. Vous pourrez ensuite prétendre à cette défiscalisation dans l’immobilier.

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Les statuts LMNP et LMP pour la location meublée

En proposant un bail de location meublée, vous permettez à un locataire de s’installer confortablement sans avoir de frais supplémentaires à subir. Avec des loyers plus élevés que pour la location nue, votre rentabilité sera meilleure.

Lorsque vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), les loyers perçus ne sont pas déclarés comme des revenus fonciers mais en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ensuite, vous pouvez choisir un régime d’imposition avec ses avantages fiscaux associés.

La déduction des charges avec le régime micro-BIC

Lorsque vos revenus n’excèdent pas 72 600 €, ce régime fiscal vous est automatiquement attribué. Il vous permet de déduire 50 % des charges pour votre logement. Le montant pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu est donc nettement moindre. Lorsque vous proposez une location meublée, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes fiscales. Il s’agit donc d’une excellente solution de défiscalisation dans l’immobilier.

Déduction de charges et amortissement avec le régime réel

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire vos charges des loyers perçus. Il s’agit notamment des charges de copropriété, des intérêts d’emprunt ou des assurances. 

Lorsque vous réalisez des travaux de grande ampleur ainsi que pour l’achat de mobilier, vous pouvez pratiquer un amortissement. Les sommes correspondantes sont donc déduites des impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

La récupération de la TVA grâce à la loi Censi-Bouvard

Si vous vous intéressez à la location meublée, les résidences de services permettent de profiter du dispositif Censi-Bouvard pour une défiscalisation dans l’immobilier. Résidences étudiantes, Ehpad, résidences pour seniors, elles sont gérées par un exploitant privé avec lequel vous signez un bail commercial. Vous pourrez ainsi récupérer la TVA qui correspond à 20 % du prix d’achat.

Le cumul du statut LMNP et de la Censi-Bouvard est la clé pour investir dans un logement meublé tout en réduisant vos impôts de façon significative. Avec un bail commercial, les loyers sont réguliers puisqu’ils sont garantis pendant une période de 9 à 12 ans. Quelle que soit la résidence de services choisie, le remboursement de la TVA intervient dans un délai d’un à six mois après la demande.

 

Réduire son impôt sur le revenu grâce au déficit foncier

Pour la défiscalisation d’une location dans l’ancien, vous pouvez générer du déficit foncier lorsque le montant des travaux de rénovation effectués est supérieur à vos revenus locatifs.

Parmi les sommes déductibles, vous pouvez soustraire le montant des travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation de vos revenus imposables. Par contre, les travaux de construction ou d’agrandissement d’un bien n’entrent pas dans le calcul du déficit foncier. Le montant total que vous pouvez déduire est fixé à 10 700  € par an. Vous êtes en droit de reporter cette défiscalisation immobilier sur l’investissement locatif pendant 10 ans. Vous réduisez sensiblement vos impôts avec cette solution.

Non soumis au plafond des niches fiscales, vous pouvez utiliser le déficit fiscal lorsque vous dépassez 10 000 € de réductions d’impôts. Vous pourrez donc aller plus loin dans la défiscalisation de votre investissement immobilier par rapport aux impôts.

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Défiscaliser grâce aux SCPI

Les SCPI ont le vent en poupe car elles représentent un excellent investissement. Ces sociétés civiles en placement immobilier s’intéressent principalement à des biens mobiliers pour couvrir certains besoins spécifiques. Les investissements peuvent notamment concerner des locaux médicaux ou commerciaux pour répondre à la demande dans certaines zones.

Lorsque vous souhaitez profiter d’une défiscalisation dans l’immobilier, il est donc logique de s’intéresser aux SCPI. Vous pouvez en effet trouver des SCPI en loi Pinel, en loi Denormandie, en loi Malraux ou des opportunités utilisant le déficit foncier.

L’avantage de cette solution réside dans le fait que vous profitez d’une défiscalisation dans l’immobilier sans avoir à vous charger de la gestion des biens immobiliers. Vous pouvez aussi cumuler les avantages sociaux en diversifiant vos investissements dans plusieurs sortes de lots immobiliers. Le risque est donc réparti et vous conservez de bons rendements locatifs.

 

La loi Malraux pour défiscaliser son investissement locatif

Pour profiter d’une défiscalisation sur la location immobilière, la loi Pinel n’est pas le seul dispositif à considérer. La loi sur l’investissement locatif Malraux permet d’aller plus loin dans la réduction fiscale. Elle représente une réduction d’impôt de l’ordre de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien classé et situé dans certains quartiers. Le plafond des travaux déductibles annuellement est fixé à 100 000 € pendant 4 années consécutives au maximum.

Pour calculer la part déductible, l’administration fiscale se base sur l’emplacement du logement. Avec la possibilité de déduire jusqu’à 300 000 €, ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier est conseillé aux contribuables fortement imposés. Pour vous faciliter la gestion, vous pouvez investir via une SCPI spécialisée dans une loi de défiscalisation immobilière. Étant donné que ce mécanisme n’est pas soumis au plafond des niches fiscales, il intéresse ceux qui dépassent ce seuil.

Si vous êtes intéressé par ce type d'investissement vous pouvez aussi étudier la loi monuments historiques qui a un mécanisme semblable.

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Défiscalisation dans l’immobilier : le Censi-Bouvard pour les résidences de service

Compte tenu de l’augmentation des besoins de certains profils de locataires, la loi Censi-Bouvard se concentre sur les résidences de services. Logements pour étudiants, Ehpad, résidences pour seniors, vous bénéficiez d’avantages fiscaux si vous vous concentrez sur ces biens.

La réduction d’impôt octroyée est de 11% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € par an pour une mise en location pendant 9 ans. Comme pour la défiscalisation dans l’immobilier en loi Pinel, vous devez respecter le plafond des niches fiscales limité à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

 

Défiscalisation dans l’immobilier ancien : le Cosse et la loi Denormandie

Pour investir dans l’immobilier ancien, la ministre du Logement a mis en place un dispositif du même nom. Également appelé “loyer abordable”, l’objectif est de proposer des logements à prix bas. En échange de cet effort, les investisseurs profitent de réductions fiscales.

Dans le cadre d'un investissement Cosse, les avantages fiscaux sont progressifs. Plus les loyers sont bas, plus l'incitation fiscale est élevée. Elle est située entre 15 et 70 % du montant des loyers hors charges. Si vous optez pour une association qui propose de la location sociale, vous pouvez même atteindre des avantages fiscaux de 85 %. 

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter de ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier. Il sera ensuite remplacé par la loi sur l’investissement locatif Denormandie. Calquée sur le mécanisme Pinel, elle s’intéresse particulièrement à l’immobilier ancien. Pour pouvoir y prétendre, vous devez accepter de réaliser des travaux, conformément au plan “Action Cœur de Ville”. Vous devrez également respecter les critères suivants : 

  • Acheter un bien immobilier dans l’une des 222 villes concernées, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 ;
  • Demander à des professionnels de réaliser des travaux dont le montant atteint au minimum 25 % du prix d’achat.


Le calcul de réduction d’impôt suit la même logique que celle de la loi Pinel. Elle est proportionnelle à la durée de mise en location du bien :

  • 12 % pour une location pendant 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.


Sachez d’ailleurs que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt avec une TVA à 10 % pour ces travaux.

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La nue-propriété pour investir sans impôts

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, il peut être intéressant de se pencher sur la nue-propriété. Grâce au démembrement qui permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un logement, vous pouvez faire une bonne affaire. Vous pourrez investir à petit prix et ne profiter que de l’usufruit pendant une période donnée.

Ce mode de défiscalisation dans l’immobilier offre de nombreux avantages : 

  • Vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier avec un petit budget. Étant donné que vous ne percevez pas de loyers, vous n’aurez pas d’impôts sur les revenus fonciers à régler ni de prélèvements sociaux à assumer ;
  • Vous n’avez pas à payer de taxe foncière ou de taxe d’habitation puisque ces impôts locaux sont dus par l’usufruitier ;
  • Si vous ne passez pas par un crédit immobilier, vous n’aurez pas à payer l’impôt sur la fortune immobilière. Ce mode d’investissement dans l’immobilier locatif est donc particulièrement intéressant pour les personnes qui possèdent des patrimoines importants ;
  • Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers ;
  • À la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien et vous pouvez en disposer à votre guise.


Lorsque vos revenus ou votre patrimoine sont élevés, ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier est tout indiqué. Il vous permet d’investir dans l’immobilier sans voir votre facture fiscale augmenter.

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Comment défiscaliser dans l'immobilier neuf ?

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